什么叫做房地产投资

　　房地产开发经营与管理书上——房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

　　投资性房地产的定义是什么?

　　投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。投资性房地产应当能够单独计量及出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

　　（2）作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

　　投资性房地产的界定

　　新准则定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不包括自用和作为存货核算的房地产。

　　（一）新准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则

　　新准则未明示，《国际会计准则第40号——投资性房地产》（下称国际会计准则）认为，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的的房地产），其产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。正因为这一点，因此，将投资性房地产与自用房地产区分开来。

　　（二）新准则规范的投资性房地产范围

　　具体还应包括：

　　1.为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，新准则未明确规定。

　　2.尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）。

　　3.企业拥有（或企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物。

　　4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。

　　（三）不属于新准则规范的投资性房地产

　　具体为：

　　1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产，如为了在不久的将来处置或为开发和销售而专门取得的房地产。

　　2.为第三方在建在开发的房地产，即新准则规定的“企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》”。

　　3.自用房地产，包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产。

　　4.为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。其在建造或开发活动完成之前，不适用新准则；待建造或开发活动完成时，作为投资性房地产。但对已经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，适用新准则。

　　5.闲置地不属于投资性房地产。

　　（四）房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的，应当如何处理

　　新准则未予明确，可按照国际会计准则的规定进行判断处理，即如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则应分别计量核算；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。

　　（五）企业向其持有的房地产的使用者提供服务对是否判断为投资性房地产的影响

　　比如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，一家企业拥有并经营一家旅馆，其向客人提供的服务是整个协议的一个重要组成部分，该办公楼和旅馆能否被视为投资性房地产？新准则没有给出明确具体的判断标准，可参照国际会计准则给出的原则来进行判断，即：企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务，如果该服务在整个协议中并不是重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分，则不视为投资性房地产。以此判断，前述“办公楼”视为投资性房地产，“旅馆”是自用房地产，不是投资性房地产。

　　（六）企业将其拥有的房地产出租给其母公司或另一家子公司使用，涉及单个财务报表和合并财务报表对该房地产不同的列报方式问题

　　在包括母公司和本企业，或另一家子公司和本企业在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，从整个集团来看其属于自用房地产，因此合并财务报表不能作为投资性房地产列报；但从拥有房地产的单个企业来看，如果符合新准则的定义，出租人在其单个财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。

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　　什么是投资性房地产?

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　特征范围

　　根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物。

　　定义及特征

　　投资性房地产指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产。投资性房地产应当能够单独计量及出售。

　　范围

　　投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　（一）已出租的土地使用权是指企业经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

　　企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。

　　母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产的，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产。

　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：

　　1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

　　2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。

　　3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

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　　什么是房地产投资，在外地买房有什么风险

　　所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

　　在外地买房子风险主要有：

　　在外地置业中可能遇到的最大风险是对外地房地产市场不熟悉。各地的房地产政策不同，而投资人对此不一定了解。另外，投资者在外地投资前，一般不会像在本地投资时那样花大量的时间和精力去考察项目，因为这对于外地投资有些不太现实，并且成本颇高。

　　两地来回跑，成本难控制。“我可以像一只自由的候鸟一样迁移。当然在我不用的时候，还可以把窝借给别人用一下。这就是我当时去外地购房的想法。但我发现，现在不是像候鸟一样自由迁徙，而是像老牛一样来回奔忙。”这是一位老板抱怨外地购房置业给他带来的苦。

　　外地买房，如何管理是个大难题。外地投资在时间及空间的跨度比较大，因此，外地投资的操作成本要比本地投资高得多，也许你会为了处理一套房子的出租事宜，两地来回跑，所用的车费都能抵得上房子半个月的租金了。因此，在外地置业，成本风险必须考虑。

　　没时间管理，被中介钻了空子。。如何稳妥寻找房子承租人，收取租金的时候，如何确保承租人不赖租，这是个难题。

　　开发商不诚信，外地人维权难。开发商是见有人出更高的价格买这套房子，所以才毁约的。外地置业，如果开发商信誉度较高，那么算运气好。然而，运气常常是不可靠的，在外地置业时，人生地不熟，又碰上一个不诚信的开发商，那可是苦不堪言了。

　　付款风险。一般异地购房都要求一次性付款，这就把全部风险转移到了个人身上。相对来说，用按揭方式付款有了银行等机构间接把关，相对安全。但商业贷款可能对外地人的限制会多一些，对还款能力等方面也会有一些限制。

　　物业管理风险。目前人们购买外地住宅多数以假期居住和养老为主，空置就成了问题。一些物业没有对住宅维护做到位，不仅保值、增值会受到影响，居住者的生活品质也将大幅降低

　　什么是房地产直接投资？

　　房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

　　◆房地产开发投资

　　房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目方案、规划方案和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

　　◆房地产置业投资

　　房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房。