现在看来，2022年将成为远洋服务努力奔跑的起点，战略规划清晰，目标定位明确，至于如何达成“百亿基业”，我们或许能够从对公司全新的认识中窥斑知豹。第一个认识：第三方外拓进展迅速

　　就经营层面而言，截止2021年末，远洋服务合约面积1.06亿平方米，迈过亿方“大关”，在管面积7348万平方米，步入成长的新台阶。值得注意的是，对外拓展和收

　　为全年新增合约面积贡献3262万平米，占全年新增面积的87%，外生增长动力充足。得益于此，来自第三方项目合约面积占比同比提升17.7个百分点至50.6%。

　　远洋服务的在管面积有望在2022年突破1亿平方米，其中2500万-3000万平方米将通过第三方取得：公司在2021财年新拓2500万平方米的合约面积(20财年为910万平方米)，这是由于公司搭建百人的外拓团队，对多元业态进行拓展，并重点聚焦于核心城市(如北京、大连)。根据计划完成对红星物业的收购后，其2022年在管面积、合约面积分别有望达1亿、1.5亿平方米。

　　截至年末，公司商写物业管理合约面积达到732万平方米，商写运营服务合约面积达到210万平。数量上来看，购物中心项目数量达到39个，写字楼项目数量达35个，极大增强了公司在商写板块的竞争力。

　　公司的商业运营能力不断提升，2021年，远洋服务在管购物中心客流量同比提升29.3%，销售额同比提升29.4%。远洋服务为3条商业产品线提供资管服务，“里”系开放式商业综合体、“堤港”系购物中心型商业综合体和“未来”系社区商业。根据三个产品系的定位、特色、价值，打造多类活动、盘活各领域资源合作。以杭州远洋乐堤港为例，结合其“时尚”、“艺术”、“

　　以小见大，我们能够看到远洋服务不仅可以通过优质的服务积累的大量客户，还可以通过高效的管理及运营的商写项目为住户提供便利、愉悦的购物和办公体验，此举有利于公司提升在管物业住户的满意度和忠诚度，实现跨业态协同效益。而仅占在管面积6%的商写业态，能为远洋服务在2021年贡献15%营收和19%毛利。随着商写规模的不断拓展，未来还将有持续提升的可能性。花旗表示，2025年目标下，商写业务的毛利占比约30%，第三方增长更为活跃。

　　第三个认识：增值业务高速发展从财报中我们能够看到，增值服务收入的显著增长，已经迅速拓宽了远洋服务业绩的成长边界。注重多元业态对外拓展和服务能力的提升，已为远洋服务实现业态、空间和角色的全方位突破。2021年，公司社区增值服务收入为7.89亿元，较去年增长约149%，在总体收入的占比提升至27%，非业主增值服务收入为5.88亿元，较去年增长约60%，占总体收入约20%，共同带动2021年整体毛利率

　　业务，其中，小区生活服务表现亮眼，公司从业主需求出发选品，引入百余家品牌厂家、生鲜原产地等合作资源，商品零售业务销售收入较去年增长约2630%。租售服务方面，公司已开业房产租售门店达40家，覆盖12城共70个项目，完善在线业务租售系统，实现跨城市规模化管理，租售收入较去年增长约565%。美居服务和空间资源方面均有不俗的表现。

　　同时，公司入选住建部及北京市民政局试点单位，积极投身居家养老市场，在政策支持下健全养老服务体系，结合母公司养老品牌“椿萱茂”打造社区养老服务轻资产平台，为小区增值业务探索新的成长曲线。

　　中国的设施设备运维市场还处于早期阶段，目前市场参与者不多且拥有一定的技术门槛。远洋服务作为该细分行业的领先者，已经探索了7年。对此，中金报告指出，公司依托“亿洋楼宇”及2021年成立的合资公司“应维科技”大力开展设施设备管理、工程运维业务，认为这一业务也是公司的重要特色之一。第四个认识：关联方稳健促其优质增长

　　和惠誉的投资级评级；境内评级机构方面，保持中诚信国际和联合资信的AAA级信用评级。此外，远洋集团海通证券指出，在竞争愈加激烈的市场环境中，远洋集团作为公司的控股股东国信证券

　　房地产开发行业面临格局重构，公司充分受益于母公司远洋集团的国资背景，信用风险极低，且在母公司收购红星地产后锁定红星物业，收并购优势明显。货币资金25亿元，同比增长16%，且无有息负债。稳健的财务管理策略和充足的现金流为公司的未来扩张提供坚实基础。光大证券

　　在行业高速发展的背景下，我们对远洋服务的规模拓展和结构优化的前景乐观，同时公司在第三方外拓、收并购、多元业态布局具备领先优势，未来更将以轻资产、现金流稳定的属性为其估值提供支撑，而高业绩指引将为估值提升创造想象空间。