谁都知道在总供应量不变的情况下，入围比调高，只是增加入围率，降低中签率的数字游戏，但还是有更多的人会跃跃欲试去碰碰运气，结果第4批新房首开的3个盘就爆了：

　　大张江（唐镇）的融创未来金融城，上一轮入围分61.3分，这一轮认购已达1000多组，认购率超200%

　　奉贤新城前3轮无一触动积分制，这次金海壹品363套房源，认购2天就触发积分制，最终认购率285%

　　网红板块大虹桥，上半年最高入围分78.36烦人呢，这一轮推出的蟠龙天地，3087组认筹，认筹率416%，据说满分选手都扎堆，积分81分都希望不大。

　　本来还想蹭个新政捡个漏，结果发现网红盘一分一操场，根本轮不到自己！

　　2、二手房“三价就低”，首付翻番憋死英雄汉！

　　如今在上海买二手房，下家应按照网签合同价、二手房核验价及涉税评估价，这三个价格中最低的那个数值，作为购房总价，并以此为基数来申请房贷。从一个多月来的实施情况来看，涉税评估价才是“三价取低”中的核心，大多数小区二手房给出的核税价约等于是市场价的5-7折。

　　导致的实际结果就是：首房首贷，首付3.5成立马变6-7成；二套贷款，首付7成变8-9成甚至全款。

　　首付几成，在看官眼里，只是数字。但对于真正需要买房的人来说，就是一分钱难倒英雄汉的残酷现实！尤其是购买首套房的家庭，很多都是好不容易凑够了200万元的首付，“三价就低”政策一来，又要再多掏200万元首付，你当是变戏法啊！

　　这就直接导致了上海8月份二手房成交量仅1.8万套，环比上月下降了25%，同比去年下降了37%，创造了2017年以来的新低！

　　杭州8月5日新政三大变化：

　　1、落户不满5年的新杭州人，需要缴2年社保，才能取得1张杭州房票，“来了就是杭州人，一落户就能买杭州房”成为历史；

　　2、非杭州户籍，取缴4年社保，才能取得1张杭州房票；

　　3、杭州也学上海，新房摇号开始绑社保年限了，社保年限不足的同学摇网红盘的难度陡增！

　　然而，上个月的杭州Z坛大地震，让多数人都感觉到了杭州楼市的拐点已至，结果连此前大热的“亚运村三兄弟”，也仅有华润置地亚奥城一个触碰了社保排序机制。

　　杭州楼市的“拐点”，更清晰地体现在二手房的成交量上，4月以来已连跌5个月，成交量已经缩水了一半！

　　西湖区文教板块学区神盘文鼎苑134㎡的房源，两个月跌了30%，从1580万跌到了1000万！

　　滨江区，东方郡、明月江南、望江南等代表楼盘，整体下跌了10-15%

　　就连“杭州楼市信仰、2022年亚运会主场”奥体板块，也开始跌了：

　　创世纪139㎡四房，最高点“1280万不讲价”，现在“1200万送车位”；

　　时代奥城139㎡四房，最高点1320万，现在1270万可议价；

　　之前笼罩着“阿里光环”的未来科技城，西溪公馆，最高点6万/㎡以上，如今全跌到5.5万/㎡以下！

　　回首杭州楼市2011-2015年的降价史，如今的杭州似乎又回到了与十年前相似的境地！杭州抛货和砸盘的残酷性，是远超上海、深圳、南京的！

　　1、这是一个连续涨了5年，常住人口增加了300万的城市！

　　2015年底，杭州市常住人口901万，2020年11月1日，杭州“七普”常住人口1194万，5年来，近300万人口的迅猛增长，这里面钻进了多少投资客？

　　2、这还是一个今年刚启动限售，且只有中签率低于10%的网红新盘才触动限售城市！

　　4年摇号打新，卖了30万以上的新房，限售的只有约1.5万套。

　　在这个过程中，房价一直在嗷嗷涨，大量的人是300万进场，现在涨到了600万。

　　一旦出现信心崩塌和房价下跌，这部分人会怎么做？

　　别的城市，因为限售，哪怕市场凉了，想抛也不能抛！

　　比如苏州，新房自取证起限售3年，二手房限售5年！南京，限售3年！深圳限售3年！

　　但是杭州，因为大量房源不限售（所有二手房都不限售），一旦转凉，大概率会出现比其他城市更惨烈的抛盘潮！

　　前有大量的投机客埋伏，已经蠢蠢欲动，

　　后有二手房指导价随时落地，掩杀成交量！

　　接下来，杭州大概率会像上海、深圳一样，

　　一旦“指导价”落地，下家买你二手房的首付比例，或许也要提高到7-8成，甚至全款！

　　你觉得到那时，你的房子还好出手么？

　　现如今的杭州，已是楼市“风险”最大的城市，没有之一！

　　南京：长三角省城最后的“堡垒”！

　　相比上海、杭州，南京目前的市场确实温和很多，落户政策也宽松的多：

　　1、无学历要求+6个月社保，可以落户南京4个郊区，限买六合、浦口（江北直管区除外）、溧水、高淳的房子，2年后全市通买！

　　2、45周岁以下本科学历直接落户南京，40周岁以下大专学历+6个月社保即可落户南京，全市通买！

　　3、人才户优先购，无房户“打新”摇号可摇2次，人才户即使在河西、江北核、新玄武等网红区域，有些盘都能100%买到！

　　4、7月15日，南京也出台了楼市新政，“宁小通”上线，热盘集中供应、一个购房证明只可报名一个同一批次集中供应热盘。“宁小通”上线后，不管是河西、江北核心区还是南部新城，热门板块的中签率得到大幅提升：新玄武有楼盘中签率接近85%，江北核心区有楼盘中签率接近70%

　　上述迹象表明，南京楼市也已步入调整期，两极分化的现象愈演愈烈！

　　1、河西颐和源璟报名人数创最高，大校场、河西等改善热门板块购买力依旧强劲；2、江北核心区报名人数大幅下降，投资客正逐渐退场，即便如此，江北核的整体中签率仍不到1/4，普通户的中签率仍在9-17%的低位，死盯着热盘摇，仍可能一无所获！

　　3、冷门楼盘报名情况惨淡，甚至还有楼盘无人报名；

　　4、好房子不愁卖；投资客出现了观望，“社会摇”的已经过去，远郊盘依然难卖！

　　二手房方面，南京全市二手房挂牌量超13万套！房东心态也是五花八门：

　　1、南京出台二手房指导价的风声越吹越盛，各区域都有出头鸟要被“打”，不少房东怕自己的房子被“指导”了，想趁早出手，落袋为安；

　　2、新房大量上市，首付一提再提，投资客想尽快卖房，腾钱、腾资格；

　　3、前几年跟风进场的投资客，入了远郊盘的坑，看不到上涨的迹象，急于离场！

　　无论如何，疫情解封后的南京楼市，肉眼可见的，房子比上半年要好买了，以下这张南京首付比例地图，5-8成的高首付，还能维持多久？我们将拭目以待！