2月百强房企全口径销售额同比降幅较1月扩大：2月top10房企合计实现销售额1771亿元，同比下滑39.7%，降幅环比扩大6.4pct；top30房企合计实现销售额3041亿元，同比下滑45.9%，降幅环比扩大12.0pct；top50房企合计实现销售额3656亿元，同比下滑45.5%，降幅环比扩大10.4pct；重点监测房企实现销售额3494亿元，同比下降45.8%。

　　百强房企全口径销售同比接近腰斩体现了拿地不足与需求下行的负反馈在超预期演绎。当前市场仍处于筑底阶段，部分城市按揭利率下降是销售下行的被动体现。我们认为，若改善销售市场快速下行趋势，LPR长端利率或进一步下调。

　　2月百强房企销售量价齐跌。由于住房具有消费与投资双重属性，价格下降将进一步恶化购房者预期，导致销售持续下行。我们认为，扭转当前市场需通过重塑房价上涨预期，而当前严格的限价政策下，较难见到房价上行。

　　国企表现持续优于民企：top50房企中，国企和民企1-2月分别合计实现全口径销售额2338亿元及6087亿元，同比下降36.2%及41.4%；分别合计实现权益销售额1662亿元及4173亿元，同比下降36.9%及42.0%；分别合计实现销售面积1232万方及4539万方；合计销售均价18981元/m2及13410元/m2，同比下降5.8%及9.3%。

　　Top50房企中，国企销售下降速度低于民企，在市场下行环境中表现出较高韧性。从北京2022年首轮集中供地成交结果看，国企仍为拿地主力。多数民企为保障现金流安全而暂不补货，这一情况会进一步恶化其未来销售。我们预计，现金流稳健的优质国企市场份额将持续增加。

　　投资建议：我们认为，市场充分预期行业下行，但对需求放松的力度和持续性存在分歧。行业的投资机会来自于超预期改善的政策环境产生的预期差。持续关注三条主线)区域性深耕民企：滨江集团；2)融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3)稳健民企：旭辉控股集团。