中金发布研究报告称，近期城中村改造提速加码，潜在空间较大，一城一策，注重创新，模式多元，还可与保租房和保交楼相结合。在市场化拿地与投资超趋势下滑的背景下，城中村改造通过“有形之手”提振投资，适度增加高品质供给、激发合理需求，实现经济性，或以保租房、商业、园区等形式实现长期收益。城中村改造潜在体量比较大，有望成为稳增长的重要抓手。该行认为注重一城一策，模式创新，部分城市有望加速。

　　事件：7月22日，

　　本轮城中村改造潜在空间可能比较大，注重一城一策，模式创新，部分城市有望加速。

　　部分城市更潜在新空间大，加力提速。合肥市政府8月审议了

　　注重政策创新。以宁波为例，在实践中探索出多种政策创新。1)土地出让金分账管理机制。政府将拆迁资金等前期改造成本实行分账管理，允许在土地出让公告中单列，起拍价扣除一级做地成本、避免重复征缴税费，确保项目实施主体合理收回前期成本，提高社会资本参与积极性。2)支持低效用地再开发。鼓励通过收购归宗、作价入股或者权益转移等方式，由单一改造主体将周边低效用地一并开发。3)多渠道吸引社会资本。通过设立基金、委托经营、参股投资等方式吸引央企、地方国企、民营企业等社会资本进入，并完善资本退出机制。

　　模式多元，可与保租房和保交楼相结合。深圳是城中村改造与保租房结合的典范。2023年3月，深圳市住建局印发

　　城中村改造或将成为稳投资与增长的药引子与抓手。今年来市场化的房地产开发投资出现下滑，部分民企开发商去杠杆压力较大，而国企开发商在弱景气下加杠杆意愿亦不足，拿地、新开工和投资出现了较大幅度的萎缩。而开发商的去杠杆也制约了居民加杠杆的能力和意愿，新房销售同样出现了收缩。在房价和信贷相互促进下行的金融周期下半场，或需要外生力量，如政府和地方国企主导的投资，以打破市场化投资超趋势下滑的问题。城中村改造或将新增部分供给以实现项目经济性，而在核心区域适度增加有品质商品房供给，可激发合理的新增需求，有助于打平项目收支、吸引社会资金;若改造为保障性租赁住房、商圈或园区，则可以时间换空间，其租金和经营收益亦可吸引长钱参与。

　　该行测算了7个超大、14个特大城市以及14个人口300万以上的大城市的城中村改造空间。该行用这35个城市城区人口中自建住房和低价非公租房人口、及其人均居住面积，来计算得到城中村居民总居住面积。假设30%和50%的拆建比例，15年改造完成，根据市场房价和施工成本计算得出拆迁成本和建筑成本，那么平均每年的改造投资体量在0.9-1.5万亿元。考虑到2022年城中村改造投资约为6600亿元，那么年均增量将提振房地产投资的1.7%-6.1%。要注意的是，如果拆建比例与所需年限不同于该行的这个假设，那么城中村改造的总体量与年均量都跟该行的估算不同。该行后续紧密跟踪相关政策的变化。