11月25日，佳兆业发布公告称，由于无法偿付2021年12月7日到期的4亿美元境外债，因此提议投资人将这笔债券交换成2023年6月到期的新债券，以避免违约。要约交换至少需要获得3.8亿美元或95%债券持有人的同意才能生效。

　　自11月初阳光城(3.000, -0.02, -0.66%)ABS和美元债成功展期后，越来越多房企以展期或要约交换来处理即将到期的信用债，目前还有鸿坤等几家房企就即将到期或回售的债务与投资人协商展期，以缓解现金兑付压力。

　　“发行人和投资人的目标是一致的，谁都不希望走到违约这一步。”上述机构人士表示，但沟通过程异常煎熬，尤其涉及追加抵押、担保、优先支付比例等关键条款，双方交锋格外激烈，“但最后总得有一方先妥协”。

　　11月25日，佳兆业公布了2021年12月7日到期4亿美元债券的要约交换方案，根据方案，投资人每1000美元本金可以获得1000美元新票据、25美元现金回报及资本化利率，新票据于2023年6月6日到期。

　　佳兆业在公告中称，2021年下半年，房企和资本市场经历拐点，政策持续收紧、多次信贷事件及消费者信心恶化，导致房地产多个再融资场所暂时关闭，对流动性造成巨大压力，“当前融资环境的急剧下滑限制了偿还即将到期款项的资金来源”。

　　佳兆业称，2021年11月，穆迪、标普和惠誉先后下调佳兆业评级，不仅加大了获取融资的难度，加上短期流动性问题，导致若干贷款协议项下的若干触发事件，“我们一直与有关贷款人积极沟通，以于合理时间内友好地解决任何问题”。

　　此外，佳兆业还有两笔美元债的利息没有支付，其中一笔于2025年11月到期，2021年11月11日需要支付5850万美元利息；另一笔2023年11月到期，2021年11月12日支付2990万美元利息。两笔美元债利息有30天期限。

　　对即将到期或回售的债券，越来越多的房企选择阻止回售行权和展期，近期，中南建设(3.970, -0.03, -0.75%)对“19中南03”10亿元中的4.4亿元回售申请以“场外支付”方式解决，据悉，该笔4.4亿元回售对象为同一投资人。

　　由鸿坤发行的“19鸿坤01”于11月22日回售行权，该笔公司债余额3.44亿元，多数投资人选择了回售行权，目前鸿坤正在与投资人协商，要求撤回有关该笔债券的回售申请，但多数投资人对鸿坤的未来表示悲观。

　　上述机构人士认为，在房企普遍资金较为紧张的情况下，再加上临近年底，“有限的现金肯定是要保证团队稳定和工程款，所以即便还有可支配的现金，也会最大限度地争取展期，接下来如果房企现金流还没有明显好转，更多到期债券会选择展期。”

　　11月23日下午，花样年召开第四次投资人会议，对原有方案进行调整，“20花样年02”11月25日到期后支付20%利息，2022年11月25日支付剩余80%的利息，而且明确约定11月25日首期利息通过“场外支付”。

　　在初期谈判中，奥园提出的展期方案是到期兑付20%、半年后兑付20%、展期结束兑付60%，彼时，投资人担心，展期后，ABS偿还顺序排在美元债之后，届时奥园偿付压力更大，要求增加实控人个人担保。

　　之后，奥园对原有展期方案进行调整，改为到期支付10%、半年支付10%、展期结束支付80%，并增加江西高安县一幅土地作为担保。但投资人依然不同意，依然要求追加实控人担保，第一次投票没有形成有效决议。

　　在与投资人沟通中，奥园方面明确表示，实控人不同意追加个人担保，但可以增加广东一幅土地作为偿债保障。在反复沟通无望后，投资人选择了妥协，目前已经有2笔ABS展期方案获得投资人通过，还有1笔没有通过。

　　该投资人表示，事发后，他与其他投资人及时进行沟通，“大家都有种被耍了的感觉，前期为了谈ABS展期，安抚了美元债投资人，现在ABS谈妥了，就开始抛弃美元债的投资人了”。不过，奥园否认了投资人的这一判断，称聘请两家机构是正常行为。

　　11月24日，奥园一笔1.5亿美元的私募债延期半年兑付的提议获得投资人通过。据多个投资人证实，奥园累计有5亿美元私募美元债，此外，还有两笔2022年1月到期合计6.86亿美元的公开信用债。

　　也就是说，私募加上公开债，在不到三个月时间里，奥园需要偿还11.86亿美元的境外债务。在多数投资人看来，按照目前房地产现状，奥园全部兑付的可能性极小，未来交换要约或直接展期的可能性更大一些。

　　第二个考量的是追加抵押物，通常情况下，信用债没有任何抵押物，但以展期为契机，投资人通常要求债券管理人抵押与债务相当价值的资产，作为未来偿债的保障，一旦展期到期后，发行人无法兑付，可以通过处理抵押物来抵债。

　　11月下旬以来，陆续有融创一笔35亿元、印力一笔13.54亿元ABS通过，保利、融创、融侨和绿发等发行的ABS获得反馈，合生创展一笔83亿元ABS获得受理；金地、金科、碧桂园等房企的中票也获得银行间交易商协会放行。