2021年房地产市场进入重大调整阶段，可能迎来发展拐点。一是房地产市场价格出现更为显著的结构分化，三四线城市房地产价格下跌较为明显，较大部分二线城市房地产价格也有所下跌。房地产价格下行使得房地产市场赚钱效应明显减弱，房地产市场成交迅速回落。2021年前三季度房地产开发投资同比增长8.8%，两年平均增长7.2%。2021年商品住宅销售额同比增速持续下降，至第三季度转为负增长；70城市商品住宅销售价格涨幅持续回落，至9月份涨幅首次转负。2021年四季度房地产市场多项指标小幅回暖，但整体仍然保持在较低水平。房地产市场逐步回归理性，特别是土地出让价格溢价率明显下降（详见图4）。

　　二是房地产企业融资受到较大的约束。随着房企的“三道红线”融资规则、银行业房地产贷款集中度管理制度以及土地集中招拍挂等房地产审慎管理制度的实施和完善，房企外源性融资所需资金的供需两端均被严控。金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度产生更大分化，主要融资渠道更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。甚至，由于整个市场风险的传递，财务相对稳健的房地产企业融资也非常困难。房地产开发信贷资金在过去2-3年得到了一定程度的抑制（详见图5）。

　　三是部分房地产企业出现严重的流动性风险。受融资收紧影响，部分大中型房企因长期杠杆经营进而爆发流动性风险。以恒大集团为典型代表的流动性危机使得房地产市场出现重大的风险及其显著的传染效应，房企债券信用利差迅速扩大、房企股票大幅震动、评级机构也纷纷调低各类房企的评级，多家房地产企业迅速遭遇流动性风险，给房地产平稳发展带来重大挑战（详见本课题组的房地产专题报告），也给宏观金融体系带来系统性风险威胁。

　　房地产市场调控和房地产风险应对本质上是一个经济发展模式问题。过去近20年来，依托房地产市场的“土地财政”是地方经济社会发展的重要资金来源，本质是将居民的储蓄转化为房地产投资，带来固定资产投资增长以及政府财政收入增长。由于房地产价格长期上行，居民储蓄的有限性就日益凸显，宏观表征就是居民部门储蓄率下降、杠杆率加速上升。房地产市场“房住不炒”调控政策、房地产信贷集中度管理等的主要目标是稳定房价同时防止居民过度加杠杆并为中长期投资夯实资金基础，但是，短期内必然会导致固定资产投资、经济增长和财政收入的下降，特别是政府基金性收入的下降。这种短期下行压力加剧和中长期稳健发展的平衡是2022年及其后一段时间房地产市场重大的政策挑战。