多地成立房地产纾困基金：撬动多方资本，盘活行业流动性

　　在中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”的背景下，近期以来，多地政府牵头，联动地方AMC、地方国企等多种形式的国有资本，共同成立房地产纾困基金。

　　多地设立房地产纾困基金

　　据中指研究院统计，今年以来，包括郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等省市明确设立纾困基金，稳定房地产市场发展。

　　以郑州为例，今年8月5日，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》正式发布，按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元。

　　纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

　　当前，郑州基金首单纾困项目已经落地。据悉，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头，郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

　　另以南宁为例，据南宁日报消息，广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金，基金首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。

　　中指研究院报告指出，当前房地产企业风险事件时有发生，涉及的问题项目数量较多、分布广泛，对市场、民生均带来很大风险。“保交楼、保民生、保稳定”成为化解房地产市场风险的首要原则，因此出险项目的收并购也就成为了主要手段。

　　从市场的响应程度及收并购的进程来看，大致可分为两个阶段。第一阶段为今年上半年，以收并购融资的定向放松为主，同时部分房企切实开展了项目层面的收并购。第二阶段则在下半年开始，主要以纾困基金形式推动风险化解。

　　撬动多方资本盘活流动性

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，今年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”，强调“稳定房地产市场”。当前，多个地方政府积极行动，如郑州、南宁，联动地方AMC、地方国企等，共同成立房地产纾困基金， 通过“以少带多”、项目收并购等方式对问题楼盘进行纾困，同时撬动多方资本，起到盘活行业流动性的作用。

　　中指研究院提到，纾困基金在设立形式、风格，化解的方式、目的等方面，均有明显的特征。

　　一是资金落地快、效率高。二是目的明确，“保交楼、保民生、保稳定”是纾困基金成立的根本目的，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困，引导多方资本逐步消化风险项目。三是以少带多，起到资金杠杆作用。与当前出险企业的债务规模相比，纾困基金体量并不大，但起到了一定的带头作用。例如郑州的纾困基金中母基金的部分，按其描述，在项目最终的投资占比上限为12%，撬动了约八倍的市场资金。四是对出险项目有选择性。当前问题项目存量较大，基金能力有限，投资的主要目标为有价值的、可产生收益的项目。

　　中指研究院认为，短期内，纾困基金通过推动出险项目的收并购，解决了项目层面的风险问题。长期来看，纾困基金最主要的作用是通过联动市场盘活项目之后，为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。

　　“市场已经筑底但恢复缓慢”

　　从房地产销售情况而言，当前房地产市场销售或还在筑底阶段。

　　8月31日，万科召开2022年中期业绩推介会，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

　　8月29日，美的置业管理层也判断，目前是市场持续筑底以及信心恢复的一个过程，预计今年第四季度市场会逐步恢复。

　　从数据上来看，8月31日，中指研究院发布的《2022年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，1-8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家；超百亿房企96家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为343.4亿元，权益销售面积均值为227.6万平方米，同比分别下降47.6%和51.2%。

　　报告还显示，2022年8月，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资，发行规模同比仍保持下降趋势。其中，信用债发行规模为281.49亿元，相较于去年7月494.15亿元，下降43.03%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅上升，其中信用债平均利率为3.37%，环比增长0.08个百分点。

　　浙江绍兴市拟设立房地产稳保基金，透露出什么信号？有哪些细节值得关注？

　　浙江绍兴市拟设立房地产稳保基金，透露出什么信号首先是说明了绍兴市的房地产项目可以更好地推进，其次就是购买期房的购房者风险性减低，再者就是使用了一楼一策的针对性措施，另外就是使用国企出资加上对应的金融机构放贷的方式来保证房产建设的资金需求，还有就是这项政策处于筹划状态没有落地动作。需要从以下五方面来阐述分析浙江绍兴市拟设立房地产稳保基金，透露出什么信号以及有哪些细节值得关注。

　　一、绍兴市的房地产项目可以更好地推进 

　　首先就是绍兴市的房地产项目可以更好地推进 ，对于绍兴市的房地产项目而言更多时候回可以获得获得一个很好的推进作用，这样子可以保证人民群众的利益，稳定房地产市场的发展。

　　二、购买期房的购房者风险性减低

　　其次就是购买期房的购房者风险性减低 ，对于购买期房的群体而言往往是喜欢用最优惠的价格购买房产，但是这样子存在很多的风险，如果对应的开发山因为资金问题就会导致烂尾。

　　三、使用了一楼一策的针对性措施

　　再者就是使用了一楼一策的针对性措施 ，对于一楼一策的针对性而言更多的时候可以提升每个项目的一个进程，这样子可以让对应的政府部门实时监控对应的房地产的建设进度。

　　四、使用国企出资加上对应的金融机构放贷的方式来保证房产建设的资金需求 

　　另外就是使用国企出资加上对应的金融机构放贷的方式来保证房产建设的资金需求 ，对于国企出资而言是因为国企的资金实力很雄厚，并且加上金融机构的放贷可以稳定很多开发商的资金需求。

　　五、这项政策处于筹划状态没有落地动作

　　最后就是这项政策处于筹划状态没有落地动作，之所以说这项政策还没有落地主要就是很多的重要事宜还在谈论当中，后续还会从小细节方面进行方案的修改。

　　开发商应该做到的注意事项：

　　应该加强多渠道的合作并且合理利用对应的资金。

　　建设银行拟设立300亿住房租赁基金，这释放出了怎样的信号？

　　这释放出的信号就是建设银行要加大与房地产行业的深入合作，这样能够保障民生。

　　截至目前，全国已有25个城市推出了租赁住房，合计提供房源近60万套。这25个城市分别是：上海、北京、深圳、南京、杭州（含青浦和萧山）、广州、天津、重庆（含渝北和万州）。随着这些热点城市政策的不断加码，住房租赁市场的发展也成为了中国房地产市场中最受关注的问题。

　　而在此背景下，建行和万科共同设立300亿规模的住房租赁基金，为其提供资金支持，这在国内其他银行与房企之间尚属首次。据了解，此次建信房地产信托投资基金公司与万科共同设立300亿住房租赁基金是建行与万科在“住房租赁”领域合作上的又一重要举措。一方面，为了助力万科等地产企业积极参与“双万亿计划”，推动存量房屋盘活存量资产；另一方面是为了提高资金使用效率和资产质量，建行和万科双方也在积极探索多种模式。比如建行就率先提出了“两个合作机制，一个是银团贷款机制”；万科则要求通过银团贷款方式为“租购并举”做好服务；同时还和光大银行及中银国际进行了合作。

　　总的来说，建行作为大型国有银行之一非常重视“两个合作机制”的落地工作。去年9月末，建行就曾表示将与光大银行于10月底前开展一项银团贷款业务。建设银行一直希望与国有企业合作成立一家专门从事住房租赁项目融资的金融机构。对于此次建行和万科合作投资建信房地产信托投资基金公司300亿资金而言，也是如此。在未来建信房地产信托股份有限公司将更好地发挥建信资金优势、建设银行强大品牌和住房租赁业务优势等方面的作用，助力国家建设“双万亿计划”顺利实施。