12家房企9月底前交降负债方案，这会对购房者有利么？

　　不能说有利无利，只能说这个方案合情合理。在今年国税局发布了《中华人民共和国契税法》全文后，因为这一契税关系到大家的购房成本，所以大家始终十分关注，近几日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。根据相关报道，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。提起契税法影响购房成本的问题，其实这个税率范围其实一直都是3%-5%，而低于这个标准的就是各城市执行的优惠税率。也就是说，这两个税率都是互补的，即使真的提高，也会有优惠税率顶着，购房的成本并不会受到很大的影响，而此次开会，监管部门针对房地产开发商融资设置“三大红线月底上交降档方案，内容具体包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

　　我搜寻了许多资料，发现这次会议对购房者的“三条红线”负债金额作了以下具体要求：

　　1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;

　　2、房企的净负债率不得大于100%;

　　3、房企的“现金短债比”小于1。

　　此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加。若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%。若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%。若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

　　这样的要求算在合情合理的范围内，相关了解到，这一规则将于2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

　　监管出手！有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务

　　房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。 9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。

　　一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。

　　根据测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

　　“金九银十”仍控房贷

　　“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。

　　9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。

　　今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。

　　在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

　　9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。

　　究其原因，“要压降涉房贷款规模。”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。

　　近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。

　　此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

　　《21世纪经济报道》根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。

　　多家大行新增涉房贷款降至30％以下

　　根据《21世纪经济报道》统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30％以下。

　　2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30％的银行。

　　虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。

　　建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。

　　其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。

　　股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50％。

　　具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。

　　平安银行占比最高，上升幅度最大。根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。

　　光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。

　　地产金融严监管态势继续

　　监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。

　　9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

　　7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。除了三条红线年经营性现金流为负，需要对拿地资金

　　银行授信政策如何调整

　　梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：

　　工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。

　　建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。深入推进住房租赁战略。

　　三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务应用，提升活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。截至6月末，住房租赁综合服务累计上线万。与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。

　　中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。

　　农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。截至6月末，个人住房贷款余额44217.31亿元，较上年末增加2593.00亿元。

　　招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务），较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23% ，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。

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　　股债双杀，恒大发布经营数据反击

　　在对网络传言辟谣后，周五恒大系股票及债券再次遭遇股债双杀，港股中国恒大股价收跌9.46%，恒大汽车收跌12.76%，多只债券跌幅超过20%，显示出市场信心仍然不足。

　　周五晚间，恒大接连发布多条公告，晒出经营成绩单，对谣言做出有力回击。公告显示：

　　1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。

　　2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

　　3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。

　　4、截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。

　　5、公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

　　当晚，中国恒大还发布了分拆物业管理业务上市获港交所批准公告，恒大汽车公告披露了拟在科创板上市的更多细节。

　　恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”

　　中国恒大晒出的稳健经营数据为投资者送上定心丸，不过，从财务指标来看，恒大的杠杆水平仍处高位，超过头部房企整体水平，同时踩中“三道红线日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线日落地。

　　“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。

　　根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　万科董事会主席郁亮昨日表示，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，这次（三条红线）的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。 三条红线年的土地招拍挂制度。

　　证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）涉及的相关财务的指标进行了统计，头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异。

　　1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线家公司剔除预收账款（预收账款+合同销售科目，下同）后的资产负债率超过70%。中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。

　　2、头部房企净负债率分化程度高

　　以（带息债务-货币资金）/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平，数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线家房企的净负债率水平大多维持在70%之下，风险相对可控，万科A、中国海外发展（中海地产）、招商蛇口、新城控股净负债率不到40%。

　　从历史走势来看，中国恒大、融创中国和绿地控股三家高杠杆房企的净负债率长期运行在100%之上，并在2017年左右达到顶峰，随后下滑。中国恒大净负债率在2018年后再度抬头，连续多期反弹。

　　3、5家头部房企短期偿债风险高

　　以货币资金/短期带息负债作为现金短债比指标，衡量房企的短期债务风险。数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国、绿地控股和中国金茂的现金短债比不足1倍，越过红线。中国海外发展、龙湖地产现金短债比最高，分别为5.25倍和4.55倍。

　　4、恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”

　　综合三条标准来看，TOP15房企中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中三道红线，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团三条红线均未踩中。

　　限制债务扩张规模对头部房企影响几何？

　　根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

　　那么，头部房企过往的有息债务扩张速度如何？

　　数据宝统计，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息负债年均复合增速超过30%，远超新规的限制，融创中国和新城控股有息负债增速最快，超过40%。仅有中国恒大、中国海外发展和绿地控股三家头部房企近三年有息负债复合增速不超过15%。

　　在近年债务加速扩张的背景下，“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。

　　2020年中报数据显示，TOP15房企有息债务扩张速度有所放缓，仅有万科A、龙湖地产、金地集团和绿城中国的有息负债同比增速超过20%。

　　金融管理部门纾困12家问题房企：资金务必进行封闭管理

　　4月25日，澎湃新闻获悉，近期金融管理部门分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导。

　　据澎湃新闻了解，会议主要针对12家问题房企的纾困进行指导。主要内容包括：AMC可以接收2021年底以前资产用途是土地价款的资产，可以收金融机构暂未纳入不良的贷款，可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款，与关联方合作收购的不纳入重大关联交易。以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理，保证按揭发放。另外，以上的业务资本金按照50%计量，同时要全力支持开发贷，资金务必进行封闭管理。另外，对于四证不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

　　网传的12家房企名单包括世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力地产。据澎湃新闻了解，此次会议并未有房企参会。

　　12家房企9月底前提交降负债方案，这是否在考验房企实力？

　　一.这一件事无非就是要求这12家房企在9月底前必须提交降负债方案，至于原由，这些房企是不知道到底是什么理由，才要求他们提前降负载方案，他们也是一头雾水的把这些方案交上去。

　　二.其实吧，我觉得这一件事就是在考验这些房企应对突如其来的事情，怎么去处理？该怎么处理，看看他们应对突发事件的时候会是怎样处理，看看他们有没有那个实力去处理这些事情，因为在合作之前就得看清楚合作伙伴的是否有那个实力跟自己合作，这也是很正常的，所以说这一次的突发事件就是他在考虑这些房企的实力究竟是如何，有没有资格和他们合作，如果看到他们没有那个实力或者说没有那个资格的话，他们就不会跟这些房企合作。

　　三.这也是很正常的，没有一个人喜欢跟自己不对等的实力的人合作，或者说没有那个实力，没有那个资格，他当然不会跟这些房企合作，只有对等的身份和权利以及实力才能够合作，如果实力不平等的话，地位不平等，那么他大可以找很多这种企业，因为这一种关系就不是合作的，而是附庸关系的，他们想要找的只是合作伙伴，不想找附庸，找一个跟自己一样有实力的企业，这样才能强强联合，共同发展。

　　四.这也是很正常的，只有跟自己实力差不多的企业，才能够一起共同的发展，能够互相借鉴互相参考，还能互相帮助，一起齐头并进，强强联合，这样才能把两个企业都做大，如果说一个实力强大，一个实力比较弱，那么就是这个实力强大的企业，带着这个实力弱的企业发展，别说实力强的企业能不能发展，说不定还会让这个实力弱的企业拖着发展。

　　12家房企9月底前提交降负债方案，控债方式是什么？

　　人民银行和住建部在北京携手找房企谈话刷爆了网络，特别是三条红线的发布让所有房地产企业瑟瑟发抖，众所周知房地产开发，肯定会涉及到融资，有融资就一定会有债务产生，于是控制债务就是这场谈话的主要话题，根据媒体报到，当天就有12家龙头型房地产公司被要求在9月底之前把降债方案拿出来，这明显就是逼迫他们在楼盘开发上限制速度了。

　　在这个座谈会上，央行根据负债率来制定3道红线。

　　第一条：剔除预收款后资产负债率大于70%

　　第二条：净负债率大于100%

　　第三条：现金短债比小于1倍

　　随后根据踩线多少来划分成 红色 橙色 黄色 绿色，四个等级，再根据这四个等级来控制第二年的负债。

　　首先我们来看看没有越线是怎么控制的， 没有越线的房地产企业，第二年的有息负债增速上限增速15%，那么可以理解为， 今年500万的负债，第二年的有息负债最多增加75万。

　　黄色（越一条线%

　　橙色（越两条线%

　　红色（全部越线）：不准增加有息债务

　　这样看的话，只要是被划分为红色等级的房地产企业，基本上就被宣判没戏了。

　　媒体报道，12家需要拿出降债方案的企业为：碧桂园，恒大，万科，融创，中粮，保利，新城，中海，华侨城，绿地，华润，阳光城。

　　这12家里面最危险的就是恒大，融创，绿地，中粮，因为他们已经越3条线了。如果不能拿出有效方案，那么他们的房地产业务很快会因为资金问题被迫停止。

　　另外还有小道消息，在资金的监控上，要是房地产企业拿地和销售额之比超过40%或者连续3年经营性现金流是负的，还得解释拿地的钱是从哪里来的。

　　这一次央行和住建部给的压力非常大，有相关人员表示，位于红色等级的企业，最好的办法就是在销售面上放水，将大量资金回笼，使财务方面有一个稳定的平衡关系。

　　多地“保交楼”政策举措落地，购房人称放心

　　近期，多地多部门进一步出台政策促进房地产市场健康平稳发展，金融机构也积极响应并主动担当。一方面，对于存量部分，监管部门和各地政府及时分解执行稳房地产市场要求，金融资产管理公司（AMC）也纷纷行动，提速为房企纾困；另一方面，对于增量部分，多地加强预售资金监管，营造良好市场环境。

　　目前，多地“保交楼”政策举措落地有声，购房者直呼“很放心”；三四线城市的从业者则期待政策覆盖面进一步扩大。

　　接受《证券日报》采访的专家表示，AMC纷纷纾困房企，说明各类扶持工作已进入实质阶段，随着中央层面对“保交楼”作出明确指示，预计相关AMC和出险企业的合作情况会增加。同时，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要方面，预计后续其他地区也会陆续跟进。

　　AMC加速纾困房企

　　近段时间，从中央到地方，都对稳定房地产市场工作作出明确指示。7月28日召开的中央政治局会议首提“保交楼”，强调“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”；银保监会十日内三次点题“保交楼”。地方层面，上海银保监局在召开的2022年年中工作推进会中提到，“保持房地产融资平稳有序”“支持上海市做好‘保交楼’工作”。

　　与此同时，年内监管部门出台多项政策，鼓励AMC积极参与问题房企并购重组、中小金融机构改革化险等重点领域风险化解工作。

　　AMC纾困房企速度正在加快。8月5日，中国华融发布消息称，近日公司与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。7月19日，河南资产联合郑州地产集团设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。今年以来，中国华融、长城资产、信达资产、东方资产等4家全国性AMC先后参与出险房企的收并购行动。

　　8月7日，从长城资产获悉，今年上半年，公司通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。

　　“今年3月份以来，国有及地方AMC参与地产风险化解的公开项目中，已披露合作计划的项目纾困资金规模约350亿元。”中金公司研究部银行业首席分析师张帅帅对《证券日报》表示，从目前已公开的纾困案例来看，AMC主要纾困方式是联合产业投资人（通常为央企或地方国企）设立纾困基金或合作，由AMC发挥产业链及政府资源调动融通优势，由产业投资人发挥开发运营优势。

　　上海金融与发展实验室主任曾刚对《证券日报》表示，AMC作为专业的风险处置机构，与其他金融机构相比在风险处置化解方面更具专业性，可借助多元化手段和综合化为出险企业提供有效支撑。未来，AMC在助力房企和重点项目纾困化险等方面将会取得较好进展，发挥重要作用。

　　值得一提的是，郑州市日前印发的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》提到，房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。

　　“郑州纾困基金模式的创立具有导向作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》表示，此类基金具有杠杆撬动效应，同时，其投入和运作也体现汇集各类社会资金的导向，尤其是包括资管、商业银行等资金都会进入，客观上增强解决问题的资金实力，对于三季度快速破解“烂尾楼”问题具有积极意义。

　　河南省信阳市中乐百花公馆3期营销中心李女士告诉《证券日报》，“由于多地‘保交楼’各项举措出台时间不久，还未直接传导至信阳市。”她期待政策覆盖面进一步扩大，“‘保交楼’各项举措能从源头上防范‘烂尾楼’风险，但当前只有部分省会城市出台相关举措，希望未来政策面能覆盖至三四线城市，给予购房者更多信心。”

　　多地加强预售资金监管

　　今年年初，住建部、央行和银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》），加强对预售资金的监管。随后多地陆续出台相关细则。

　　中信证券首席经济学家明明对《证券日报》表示，多地均按照《意见》落实细则，包括预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等多方面内容。不同之处在于：一是监管额度的核准方式不同，有的地方按预售总价款的某一比例，也有地方是固定工程造价或工程造价乘以系数；二是在商品房建设过程中，资金支取的工程节点设置方式和对应节点的预售资金监管账户余额要求不尽相同。

　　为进一步观察监管要求实施情况，《证券日报》以购房者身份，线上咨询了郑州市金水区某新开楼盘项目（商品房）的经纪人。对方介绍，“项目计划2024年底交房，交房时间和交房品质都有保障。”

　　当表示对期房有“烂尾”顾虑时，该经纪人表示，现在监管要求，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，需全部存入监管账户，目的就是保交房、防“烂尾”、保障购房者权益。

　　有郑州市购房者对谈及政策发布后最直观的感受，“现在楼盘售楼处连财务人员都没有，全都是银行提供的资金监管账户专业POS机，让人很放心。”

　　同样的情形也发生在信阳市。李女士介绍，“自河南地区出台预售资金监管政策后，所有开发商办理商品房预售证必须出具资金监管账户等详细信息。”

　　在明明看来，优化预售资金监管是因城施策、压实地方政府监管责任的重要举措，预计后续其他地区会陆续跟进。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，发展是解决问题最好的办法，房地产调控政策仍需继续发力，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，需继续因城施策加大政策优化力度，给予地方政府更大自主权，降低购房门槛、降低购房成本，如二线城市进一步优化限购、限贷、限售等政策，促进合理住房需求释放，促进房地产市场平稳健康发展。