三个问题帮你搞懂基础设施REITs

　　本书简介:   介绍REITs的前沿理论和国际经验，细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。

　　 2020年4月24日，中国证监会、国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），4月30日，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）公开征求意见。

　　 基于以上两个规定，结合本书，为你分享三个关键问题： 一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施 REITs；三、基础设施REITs的分类 。从而帮你快速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。

　　 一、 什么是R EI Ts

　　 REITs（Real Estate Investment Trusts）：Real中文意思是“真实的”；Estate中文意思是“房地产”、“不动产权”；Investment中文意思是“投资”；Trusts中文意思是“信托”。

　　 REITs就是 房地产投资信托基金 ： 是指以发行受益凭证的方式公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者一种金融投资产品。

　　 什么是基础设施REITs？

　　 在介绍这个概念之前，有必要引入 “资产证券化业务” 这个概念。

　　 【资产证券化业务】指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券业务的活动。

　　 什么是基础资产？

　　 【基础资产】指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流，且可特定化的财产权利或财产。基础资产可以是单项财产权利或财产，也可以是多项财产权利或财产构成的资产组合。

　　 基础资产包括什么？

　　 包括企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益仅等财产权利。 基础设施 、商业物业等不动产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。

　　 以上定义引自《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（证监会公告〔2014〕49号）。

　　 所谓的 基础设施REITs ： 指依据证监会公告[2014]49号文发行的基础设施资产支持专项计划。 基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施， 不含住宅和商业地产 。

　　 此定义引自《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。

　　 二、我国为什么引入基础设施 REITs？

　　 公墓REITs，即不动产投资信托基金，自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

　　 目前，我国境内尚没有真正意义上的公墓REITs。 为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，引入了基础设施REITs。

　　 美国的基础设施REITs是如何发展起来的？

　　 1929年大萧条导致美国及全球经济大幅下滑，为重振经济，1933年，罗斯福总统签署了《全国工业复兴法案》，其重要内容之一就是政府在公共工程方面的投资。20世纪50年代，艾森豪威尔总统在基础设施领域引入私人资本，不仅使公共总投资在GDP中的占比达到历史高位7，而联邦政府债务却不断下降。

　　 2008年金融危机之后，奥巴马总统颁布了《2009年美国复苏与再投资法案》，提出通过投资基础设施以刺激经济增长。

　　 特朗普总统提出的“长期基建投资计划”也是如此。

　　 截止2016年11月，美国不动产投资协会的权益类REITs综合指数中有167只公募REITs，包括5只基础设施REITs，总市值764亿美元，占全部公募REITs总市值的8.35%。

　　 个人投资者投资REITs需要注意什么？（参照“思投社”的新闻解读）

　　 这种基金与我们平常所理解的公募基金投资方向是不一样的。

　　 比如你平常买了一个公募基金，投资方向可能是：股票/债券/货币基金，投资的范围比较窄。

　　 当你投资了基础设施REITs，本质上是，你不用直接投资基础设施，只要买了REITs就相当于拿到了基础设施里面的某一个项目千分之一、万分之一的份额，用这种份额的方式投资到了基础设施。

　　 你想进入基础设施投资领域，必须得有相当雄厚的资金实力，这个ReiTs工具相当于降低了基础设施的投资门槛。

　　 但你必须清楚的是，基础设施REITs，是除去商业地产和住宅之后的不动产。

　　 本质上，基础设施REITs，就是降低了这个领域的投资门槛，从而引导更多的资金进这个这个领域，体现了一个政策导向。例如：物流行业/收费公路/水电暖气等。

　　 如果你购买REITs，类似于你持有了万分之一或千分之一的，某一个物流项目的权益，某一个收费公司的权益，某一个水电气热的权益。

　　 权益具体是什么？

　　 收费公路的过路费，作为分红，仓储物流的现金流作为分红。

　　 具体收益率有多少？

　　 5%左右，不可能达到两位数。

　　 投资风险怎么样？

　　 主要是回撤的风险。比如极端的香港ReiTs遭遇了三连杀：一杀是市场本身的动荡，就是旅游行业对当地不动产房租收益的破坏是非常大的。二杀是疫情的整个传染。三杀是全球一起下跌，陷入萧条和衰退期。

　　 三、基础设施REITs的类型

　　 根据资产组成和投资收益的

　　 基础设施REITs由于涉及基础资产转让而较少采用类似商业物业的抵押贷款模式，成熟的进入稳定运营期的基础设施资产，比较适合发展权益型REITs。

　　 但在建设期，基础设施REITs由于难以形成租赁物，且几乎没有项目收益，则更适合采用抵押型REITs的形式发放开发贷款，获取利益收益。

　　 谈基础设施REITs，就不能不谈PPP。

　　 什么是PPP模式？

　　 就是Public-Private Partnership，即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。

　　 基础设施REITs与PPP互相促进和补充。

　　 一方面，PPP模式为基础设施REITs提供大量的优质基础资产；另一方面，基础设施REITs又给PPP项目的前期投资者提供了一条可行的退出通道。

　　 由于资本的收益和退出机制是社会资本是否介入PPP项目的重要考量，基础设施REITs的推出，结合税收优惠政策，将会显著改变当前PPP项目中社会资本的投入问题。

　　 根据组织形式和交易结构的特点，基础设施REITs又可分为公司型、契约型和合伙型REITs三大类。

　　 公司型REITs 是指，具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的，以营利为目的的股份制投资公司。该公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体，与股份有限公司类似。

　　 契约型REITs 是指，投资者与投资公司或REITs管理人签订信托契约，后者又与REITs托管人订立信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托基金。

　　 REITs管理人是REITs的发起人，通过发行受益凭证将资金筹集起来组成信托资产，并根据信托契约进行投资；REITs托管人根据信托契约保管信托资产，具体办理证券、现金管理以及有关的代理业务，一般由银行担任。

　　 在澳大利亚、加拿大、马来西亚、新加坡、中国香港、台湾等国家和地区，REITs的典型结构是契约型。

　　 合伙型REITs 是指，由有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）组成，有限合伙人（LP）向REITs投资，分享REITs的收益，但不参与REITs的事务管理，并且仅以其投资额对REITs承担有限责任。普通合伙人（GP）管理REITs事务，并对REITs承担无限连带责任。

　　 下图是公司型、契约型、合伙型REITs的主要区别。

　　 根据资金募集和流通的特点，基础设施REITs可分为公募和私募两大类。

　　 公募REITs 是指，以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs，其投资人数一般不受限制，每个投资者的最低投资额一般也没有限定。公募REITs是国际资本市场不动产金融投资产品的主流形式，与股票一样具有高流动性。

　　 私募REITs 是指，以非公开方式向特定投资者募集资金的REITs。REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或资金充裕人士推销REITs单位并募集REITs资金。

　　 私募REITs对投资者的风险承受能力要求较高，监管相对宽松。在美国，其市场占比不到5%。中国，2013年已经开始出现“专项计划+PreREITs”的特殊产品形态，是一种债务融资工具，目前发展比较迅速。

　　 下图是公募和私募REITs的主要区别。

　　 今天为你分享三个关键问题： 一、什么是ReiTs；二、我国为什么引入基础设施 REITs；三、基础设施REITs的分类。 希望你快能速搞定国家推行基础设施REITs的目的和意义。

　　做基金时，REITS基金指的是什么？

　　REITs，是指“房地产投资信托基金”，它是一种投资基金，向投资者发行收益凭证，筹集资金投资于房地产，并向投资者分配投资收益。REITs全球市场的发展我们的工作和生活与房地产的发展密切相关。办公楼、购物中心、高速公路、工业园区等都属于房地产的范畴。环顾世界，REITs它起源于美国，后来发展到40多个国家和地区，如澳大利亚、日本、新加坡和香港。自诞生以来的近60年里，基础资产逐渐从商业地产扩展到交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模超过2万亿美元。

　　REITs推出对宏观经济的发展具有重要意义，可以帮助企业快速收回资金，振兴股票资产，为市场注入新的驱动力。此外，降低了投资者参与房地产投资的门槛，具有流动性高、回报相对稳定、安全性强的特点。基础设施投资基金（REITs）根据公告，资者，根据公告，9家公开发行REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两到三天，但一上午时间，所有发售全部超募，将开启比例配售。

　　如博时基金、富国基金等公募基金REITs公众投资者出售的份额已超过15倍，预计最终配售比例可能低于5%，平安基金、东吴基金等相关产品的最终配售比例可能低于10%。目前，国泰君安资管理“张江REIT”认购倍数接近10倍；中国银河证券分行网上销售REITs近7亿元。REITs一般指房地产信托基金，是基金的一种形式，主要投资于房地产市场，收入

　　REITs对A股票投资者不熟悉，但香港股市已经成熟。目前，香港股市有11个REITs，年化收益率在10%以上。目前国内发行的这9只公募REITs产品主要投资于仓储物流、绿色环保、高速公路、工业园区等基础设施。本次发行的9只公募REITs，是一种封闭式基金，投资资产是一个具有一定现金流的基础设施项目，通过这些基础设施项目的持续经营获得持续稳定的现金流回报。由于是基金，目前参与了这9只公募REITs有两种方式，即场外和场内认购。场外认购就是在基金和代销机构认购，就像普通购买基金一样，但这个公开发行REITs是封闭只封闭的基金。一旦认购完成，将有一个封闭期，认购和赎回将不再开放，只能在二级市场交易至少20年。

　　基础设施REITs投资风险高吗？基础设施REITs有哪些特点？

　　;     截止到2021年4月21日下午五点，上交所和深交所已经累计接受了浙商汇金沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金、国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的申报文件，这意味着我国的基础设施公募REITs试点进程又向前迈进了关键一步。

　　      基础设施REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，作为普通投资者，我们可以简单的理解为在今后我们在投资理财的方式上又多了一种可以选择的品种，那么，投资基础设施REITs的风险如何？基础设施REITs有哪些特点？

　　      相对而言，基础设施REITs的风险是比较适中的，基金的风险大小本质上取决于它所投资的标的的风险系数。基金资产投资于基础设施资产支持证券，而基础设施资产支持证券本身就具有信用评级高，可预期的现金流稳定的特点。

　　      此外，REITs产品规则透明健全，具有完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。

　　      基础设施REITs80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。对于我们投资者来说可以获得高比例的分红，同时也增加了一个可以投资的选项。

　　      而对于国家和企业来说，REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。

　　基础设施reits是什么意思

　　基础设施reits是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目。华泰证券投资者教育基地或华泰证券一站式财富管理-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，华泰证券，贴心管家，您想要的都在这里，快点击下方图片加入我们

　　在理财中，你知道什么是REITs基金吗？

　　相信只要做过基金投资的，对基金都会有一定的了解，大家都知道我们常见的证券基金主要投资的就是股票、债券等，而关于REITs基金了解的人却不多，下面我们一起来学习一下。

　　01什么是REITs基金？

　　RETIs基金的全称是Real Estate Investment Trust，翻译过来就是不动产信托投资基金或房地产信托投资基金。从中文名字我们可以得知，REITs基金的主要投资方向就是不动产/房产，不过因为我国“房住不炒”的大背景，我国发行的REITs基金主要的投资方向也就成了基础设施领域。

　　根据上海证券交易所的官方可以得知，REITs投向的基础设施领域主要包括三个方面：

　　①交通设施：仓促物流、收费公路、机场港口等；

　　②市政设施：水、电、气、热等；

　　③其他基础设施：污染治理、信息网络、产业园区等。

　　不过我们需要知道的是，REITs基金是投资于经过资产证券化（如：ABS）后的不动产来间接持有资产份额，而不是直接购买不动产产权来获得资产。

　　02REITs基金的优点

　　对于我们大多数普通投资者来说，REITs基金主要有三个方面的优点：

　　①投资门槛低

　　说REITs基金的门槛低并不是和其他的证券基金进行比较，而是与其他的不动产投资进行比较。要知道想要直接投资不动产动辄需要几十上百万的投入，这个金额对于大多数人来说是比较难拿出来的，但是REITs基金则不然，例如2021年上交所上市的5只REITs基金最低认购金额仅为1000元，实际上配售过后投入的金额更低，也就是说通过REITs基金，即使投资者资金量不大也能参与不动产的投资。

　　②分红比例高

　　关于分红比例这一块并不存在什么争议，REITs基金的架构特点之一就是分红比例，按照规定公募REITs基金是被强制要求进行分红的，并且收益的分配比例不低于基础设施项目年度可供分配资金的90%，也就是说至少有90%的收益需要分配给投资者。

　　③构建合理的投资组合

　　一些相对成熟的投资者都喜欢构建投资组合，用于分散投资风险，但市面上大多数证券基金的投向都是股市或者债市，相关性相对来说还是比较高的，碰上市场情绪不好的日子也可能出现大幅度亏损的情况。而REITs基金投资于不动产项目，通过搭配REITs基金构建合理的投资组合，可以降低组合的相关性，从而达到分散风险的目的。

　　03投资REITs基金的注意事项

　　前文已经提到了投资REITs基金的优势，不过在投资的过程中同样也有两点需要注意的事项。

　　①注意风险

　　我们在投资证券基金的时候都知道是随着股票价格的波动，基金净值也会有变化，可能出现亏损的风险，而REITs基金虽然不是投资股票，但是也存在一些风险，例如：经营风险，项目在运营中出现运营不善，租约集中到期等；管理风险，基金管理人的能力有限，做出错误的判断等；市场风险，经济下行、竞品供过于求等……

　　作为投资者，这些风险的存在我们不可避免，但是在挑选REITs基金的时候就可以先做好功课，选择更加优秀的基金公司或基金管理团队的REITs进行投资。

　　②资金的流动性

　　REITs基金是封闭式运作的，也就是没有到期之前是无法直接赎回的，从这个角度来说流动性相对来说是比较弱的；不过REITs基金可以在二级市场上进行交易，但是需要知道在二级市场上价格的波动可能是比较大的，且交易的价格可能并不等于其净值，需要折价才能出手。

　　REITs属于中长期投资，在投资时最好使用短期内不会用到的闲散资金进行投资。

　　综上：REITs基金指的就是不动产信托投资基金，我国发行的REITs基金主要是投向于基础设施建设领域。

　　什么叫reits基金?

　　REITs英文全称是：Real Estate Investment Trusts，翻译为房地产投资信托基金，或者不动产投资信托基金。我国的公募REITs是明确了主要投资于基础设施建设，所以在一些已发行的文件中，我国公募REITs又称为基础设施证券投资基金。

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　　REITs是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金，是不动产收益权进入资本市场流通的一种金融产品。

　　REITs基金的特点：

　　1 基金投资的项目是不动产

　　2 投资者拥有的是实物资产的所有权

　　3 流动性较高

　　4 安全性较强，风险可控

　　5 收益相对稳定

　　6 投资门槛低

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