买入评级。评级理由主要包括：1)商管规模持续提升，吾悦广场走向全国；2)逆周期稳抓销售回款，拿地灵活土储充裕；3)商业运营业务毛稳定，负债结构持续优化。风险提示：房地产政策调控风险，三四线城市去化风险，疫情影响商场运营风险。