2月21日晚间，正荣地产（发布公告称，将对2022年到期的四笔美元债及一笔人民币点心债提出交换要约及同意征求。截至2月21日，这5只离岸票据还有存续金额共7.9769亿美元及16亿元人民币。

　　正如正荣在公告中所披露的，可能无法产生足够的现金流量以履行财务承诺。从正荣每月销售金额来看，进入2022年，出现了与同业一样的下滑问题：2021年10月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币97.95亿元；11月为99.26亿元；12月为100.11亿；2022年1月，正荣仅完成78.97亿元，环比下跌约32%。

　　一方面是销售放缓，另一方面则是融资大门关闭。正荣在2月18日公告里也提及，面对行业大环境的不利因素，以及不确定审计师会否对公司2021年年报给出保留意见，这已为后续多笔美元债寻求展期埋下伏笔。

　　也有一些资金状况良好的房企在做回购。比如融信（03301.HK）2月20日发布注销一笔美元债的公告，称该公司已于2月18日完成注销所购回合计本金额6247.3万美元的票据，占票据发行本金总额的12.49%。

　　融信这笔美元债（ISIN：XS1957481440）发行于2019年3月1日，2022年到期，票息10.5%，发行总额5亿美元。实际上，此次是融信在这笔美元债发行周期内多次回购里力度最大的一次。过去两年，融信对这笔债券进行了6次回购，累计金额1.06亿美元。尽管在价格波动时期，企业自己回购债券有节省成本的因素在内，但也表明了企业在主动管理债务。

　　2月21日，新城控股(32.470, -1.55, -4.56%)公告，公司境外子公司新城环球于2018年6月20日在境外发行总额为2亿美元的无抵押固定利率债券。公司结合目前实际经营及财务状况，由新城环球提前赎回上述美元债券，并予以注销。债券赎回申报期内，投资者合计申报美元债券约1.6亿美元。

　　刚刚在北京首轮集中供地中投资百亿拿地的绿城中国（03900 ．HK），则通过合并的方式为现有债务进行再融资，额外发行于2025年到期之1.5亿美元4.7%的优先票据，将与3亿美元4.7%于2025年到期的优先票据（40447）合并及构成单一系列。

　　房企融资缩量既成事实，债务管理上也侧重于交换要约。2021年包括禹洲集团、富力地产、荣盛发展(4.110, -0.03, -0.72%)等房企在内陆续公告寻求美元债交换要约与同意征求。据安信证券数据显示，2021年，共15家房企的20只地产美元债进行交换要约，规模达83.2亿美元，这是近5年来最高水平。2022年伊始，这一趋势仍在持续，从位于华东地区的大发地产开始，陆续多家房企也加入了交换要约行列。

　　房企做债务管理动作的背后，是房地产行业融资明显下滑。同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2022年1月，这40家房企共完成融资金额折合人民币共计574.67亿元 ，环比下滑24.57%。

　　碧桂园、龙湖、旭辉、龙光等民企，以发债形式，分别融资38.61亿港元、28亿元、1.5亿美元、19.5亿港元，折合人民币共计85.11亿元。以融资成本优势著称的滨江集团(6.290, -0.18, -2.78%)，今年1月发行了2笔超短期融资券，金额共计18.9亿元，利率在3.66%-4.0%。

　　同策研究院资深分析师肖云祥指出，从获得融资的企业背景来看，民企并没有大的融资趋势性变化。比如，通过上交所“公司债券项目信息平台”披露的信息可见，年后有很多中小房企融资计划被受理或已反馈。这些获得“已反馈”或“已受理”的企业主体大多为地方城投建设公司，即地方国企，这些企业业务板块中商品房开发的比重一般很小。此外还有相对稳健的大型民营开发企业。

　　肖云祥认为，融资环境会有一定的改善空间，但像过去大水漫灌的可能性将不复存在。比如近期并购贷、保障性租赁住房领域的政策，是特定领域的边际宽松。债务管理方面，可以在债期，债务结构，融资成本等方面考虑。当然还需要“开源节流”，做好去化和合理投资的工作。