传统的销售旺季“金九银十”已经全面地沦陷！根据国家统计局发布的数据来看，9月份平均成交单价为9757元每平米，创下了近6年来首次新房价格的拐点，10月份70城，成交面积为12,709万平方米，成交面积12,390亿元，折算下来成交单价9749元，比9月份的成交单价还要回落8元每平米，10月份有52个新盘的价格下滑，二手房有64个城市，似乎真的没有几个城市人顶得住现在市场的变化了。

　　中秋、国庆，整体的成交业绩并不太可观，双11也成为了房地产，促销的一个重要节日了，不过整体的销售数据好像也并不太乐观，如今距离2021年结束，仅剩下40天不到，各大房地产企业都在蓄力，最后一波的冲刺“双十二”，先不要说别的，就看看最近这几个月房地产企业为了卖房，到底有多拼，甚至都逼到当地城市出台“限跌令”，包含的城市有岳阳、沈阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、南通、株洲、哈尔滨、桂林、惠州、湖州、徐州、安庆、扬州、襄阳等多个城市，根据文件的限价幅度基本上都是控制在15%以内。

　　限制房价上涨，房价不一定不上涨，限制房价下跌，房价不一定不下跌，要想房子卖得出去，价格上必然得有一点优势。

　　惠州某楼盘虽然政策限制，不得低于备案再9折销售，但是在销售这方面却玩出了各种各样的花样，比如赠送车位、赠送精装修、赠送物业管理费、赠送家私电器、返还首付等各种各样的变相降价行为。人家1万元每平米的房子打了9折后，平均每平米销售价格9000元，另外再赠送价值约为11万元的停车费，折算下来每平米降价幅度2000元，有部分开发商更狠的就是在9折的基础上返还15%~30%的首付款；沈阳某楼盘原本销售价格1.1万元每平米，特价房8000元每平米，昆明某楼盘原本销售价格1.6万元每平米，特价房1万元每平米，降价幅度高达40%，除了这些城市以外，包括我国的一二线城市，房价都出现了不同程度的回落，青岛、郑州、北京、石家庄、南京、深圳、成都、武汉等热门城市价格回落幅度，似乎都超出了人们所认知的范围。

　　对于房地产企业来说，现阶段能卖出去的一套房产是一套房产，如果房产卖不出去就没办法资金变现又砸在手里。

　　国人的购房思维追涨不追跌，没有发现房价在持续上涨的时候，不完整没有太多考虑的空间，看上了哪套房子马上下定，因为每次一天购买房价就可能涨价。房地产价格在平稳期或者是回落之后众多的购房人群，也担心自己刚买到的房子就会出现贬值的情况，肯定是处于持续观望的状态。

　　第三季度市场进行大幅度的降温后，第四季度的冬天真的是特别的“寒冷”，先看看整个房地产市场，人们甚至说出了“四面楚歌”。有人说像极了2018年的楼市，也有人说像极了2014年的楼市。

　　像极了2018年的楼市，大力度政策调控根据中原研究院的统计数据显示截止到10月中旬楼市出台政策已经突破了500余次平均折算下来，每月出台政策超过50次，大力度的调控基础上，让众多人群都没有任何喘息的机会。

　　三道红线主要针对房企的负债率、现金流、短期债务比，要求房地产企业在2023年6月份之前回落到规定的范围内。

　　两道红线，主要是针对房地产企业以及个人贷款比率的上限，严禁违规资金操作的行为。

　　二手房参考指导价主要是针对市场炒作行为，作为全国楼市风险指标的深圳，在受到二手房参考价的影响下整个市场的波动基本上都稳稳地被按住在2000套左右徘徊，东莞、广州、合肥、成都、西安、杭州上海等多个城市的二手房成交量都有着不少幅度的下降，东莞在10月份的二手房成交量连4位数都没有突破。

　　今年上半年整个房地产还是处于较为“火爆”，杭州、上海、北京、合肥等多个城市的房地产似乎疯了一般，大家对于楼市的政策基本处于免疫的状态，因为在他们心中的想法是2016年到现在出了无数条政策，结果房价迎来了一波又一波的上涨，现在这么大幅度的出台政策，是不是为了蓄力下一波房价上涨。无论是刚需购房者、跟风炒房者、还是真正的投资者，都抢得头破血流的，杭州出现了十万人抢房的局面。

　　像极2014年的楼市，超高库存量，根据易居研究院。对全国百城新房库存统计，新建商品房待销售面积约5.9亿平方米，广义库存量更是达到了37.71亿平方米，也就是说未来2~3年时间内将会有超过4,000万套房子销售，根据2018年至2020年房地产销售面积数据观看，平均每年销售约为17亿平方米，也就是未来几年时间不需要进任何的房子了，整个市场都需要两年半才能完全消化得了，再加上现在市场遇冷可能要更长的时间了。

　　二手房的库存量也不容乐观，根据第三季度易居研究院统计出来的数据，全国60城二手房挂牌数量达到了320.2万套，北京、武汉、石家庄、南京、成都、重庆、郑州、上海等城市二手房挂牌量已经突破了10万套，有不少城市的二手房库存量已经在15万~20万徘徊了。这么多的二手房挂盘出来，市场根本没办法销售，根据报告显示去库存周期已经拉升到了17.9个月了，住房的成交量都不可观，去库存周期可能会持续的增加。

　　第3季度的楼市管家是不是过于强硬了，导致多个房地产企业以及卖家都要“抛售”房产，这两个月的房地产成交价格观看不少人都说未来房价会持续下跌吗？下跌的幅度将会达到什么程度？

　　927例会中明确地表示“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更突出的位置”，整个会议人们最关心的内容莫过于提到的“两个维护”，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，在10月份，似乎不少地方政府都响应国家所提倡出来的两个维护政策所实施。房地产在发展的过程中不能过，冷也不能过热，我始终保持在“温和”状态。

　　一方面就是刚刚所提到的“限跌令”，另外一方面是促使部分购房者降低成本买房，比如哈尔滨在购房这方面对博士、研究、本科、专科、大专、中专都给予一定的购房补贴；广州、佛山在10月份就开始下调利率，最高下降40个bp，另外在放款这方面会进一步的加速，促使房地产企业回笼资金，以保证企业正常运作；珠海、中山、佛山、肇庆、惠州，、东莞、阳江等多个城市，个人所得税由原本的2%，现在下调了1%，众多政策都是让市场逐渐步的回温状态，但是不要以为政策就此放松，这只是为了稳定市场的方向而已。

　　有人问房价可以下滑多少？

　　潘石屹和孙宏斌都曾回答过这个问题。孙宏斌说房价超过30%，所有的房地产企业都会破产。潘石屹说，如果房价下降20%，绝大部分的房企都会消失，也就意味着房价下降的幅度30%已经是极限了。

　　为什么会这样说的？主要考虑到目前房地产企业都是处于高负债，而且都是采取高周转的模式，如果降价幅度过大，房地产企业根本撑不住。

　　目前楼市的房价不是能跌，而是在短时间内不能出现太大的波动，楼市主要都是根据“稳”的方向进行发展，让楼市时间慢角落如果硬着落所产生的后果，我们可以参考日本、美国、甚至是国内的海南。房地产的发展只有一个字“稳”