亿翰智库董事长陈啸天先生发布亿翰智库2021年度核心观点——《大服务时代，行业生态再平衡》，阐明了其对房地产业未来发展方向的判断与逻辑。我们以陈啸天先生发布的亿翰智库2021年度核心观点为蓝本，整理出最佳

　　，与君共勉。★年度核心观点

　　★服务时代，行业生态再平衡

　　生态再平衡，不是“颠覆”，而是“进化”

　　外部环境的变化导致国家的诉求发生相应的调整，从追求效率到效率兼顾公平到明确提出第三次分配，整体诉求发生改变，国家的生态体系随之处于再平衡的阶段，然而当下的生态再平衡不是颠覆,而是进化，进化最重要的特点在于伴随着外部环境的变化，不断调整当下平衡的落脚点以适应变化。

　　行业三性：稳定性、多样性、开放性

　　在整个社会进行生态再平衡的过程中，房地产行业也在构建自己的新生态，而在房地产行业新生态里，具有三个主要特征：

　　稳定性：从开发角度讲，行业维持10万亿量级规模，从服务角度讲有数万级规模；

　　多样性：参与主体多样，BCG各个参与主体均有自身的发展模式和价值落脚点；

　　2021年，大服务时代的元年

　　在生态再平衡的逻辑下，房地产的发展模式正在切换，行业由“大开发”转向“大服务”时代：从1998年的23号文至今，房地产业高速成长了23年，房企在开发时代的特点是快速建住宅、快速销售，但自2021年起，房企开始迈入“大服务”时代，“大服务”最大的特点是在原来建筑的基础上赋予新内容，房企需要在原先的建筑上结合AI、大数据、人工智能等技术为购房者提供服务，并不断升级迭代。23年建成的建筑到今天已是体量巨大，对这些建筑赋予新内涵、新内容有无限的可能。

　　五波去杠杆，维护金融安全

　　第一波，针对地方国企，做好“三去一降一补”，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务；

　　第二波，针对央企，去杠杆迈入分类分策阶段，发电、建筑、矿山类央企成攻坚重点；

　　第三波，针对民企海外收并购，民企海外并购急刹车，针对有海外并购风险的民企去杠杆；

　　第四波，针对金融机构，资管新规出炉，强监管政策推动金融机构去杠杆；

　　第五波，针对房地产企业，去杠杆坚定不移，“三道红线”与房贷新规出炉，房地产企业与金融机构齐头并进去杠杆；

　　国家持续推进去杠杆，其目的是为了防范系统性的金融风险和群体性社会事件滋生。

　　地产政策“三头管理”常态化：

　　管龙头、抓源头、治苗头

　　生态再平衡下，房地产的调控思路发生转变，政策“三头管理”常态化趋势明显：

　　管龙头即管住头部房企、头部城市、头部银行；

　　抓源头即紧抓拿地资金来源、购房资金来源；

　　治苗头即治理二手房价格、限购限贷查缺补漏等压热度。

　　行业进入“三难阶段”：

　　增长难、盈利难、转型难

　　增长难即三线四档两观察再升级、商票纳入监管范围，重申投销比＜40%等调控政策限制了房企增速；

　　盈利难即宅地供应“两集中”政策实施，房企利润率承压；

　　转型难即房企转型多有成功的项目，少于成功的模式。

　　行业发展底层逻辑转向实业逻辑

　　房地产底层逻辑从杠杆逻辑转向实业逻辑，底层逻辑的改变主要在于对资金的使用逻辑改变，原来的使用逻辑是通过财务杠杆取得规模快速增长；但是在三道红线和银行贷款集中度管理政策背景下，国家提倡压地产、抬实体、促销费、促进产业结构优化升级，房企应想政府所想，服从大局，顺应趋势，降低负债规模、提升运营能力，主动做产业方面的事。

　　企业顺变的十二字方针：

　　顾大局、强核心、持长线、谋共赢

　　“新生态”下，房企应该如何顺应变化？在此，亿翰提出企业顺变的十二字方针：顾大局、强核心、持长线、谋共赢：

　　顾大局即想政府所想，服务于政府，在国家提倡大消费、双循环的背景下，房企一方面需要服从政策，让利于消费者，另一方面应有社会责任感，积极主动做产业，满足国家产业结构优化升级的诉求；

　　强核心即打造核心产品，强化自身优势，企业“元产品”要硬，护城河要够宽；

　　持长线即房地产底层逻辑从杠杆逻辑转向实业逻辑，发展更为稳定而长远；

　　谋共赢即搭平台，谋纵深，实现共赢，房企开发链条中的资源获取、资源开发、资产经营要形成生态的闭环，在循环中各方受益，实现多方共赢。

　　三边三生：B端、C端、G端，

　　房地产市场从双边市场发展至三边市场，三边即BCG三边，其中G端指政府，是三点中的关键点，房企需要从政府端获取土地资源及资金；B端是企业，是三点中的支撑点

　　C端是消费者，是三点中的落脚点，房企最终要落脚于销售获得销售回款，进而实现企业的发展。在这个生态链上，三边要和谐统一：首先形成共生——即围绕房地产行业分工合作，发挥自己的价值，实现三边共生共存的状态；

　　继而形成互生——即企业对外分享自身的价值，给其他的产业提供机会，如房企多元化资源的整合，可以带动周边商业、经济的发展；

　　最后形成再生——即在前两个阶段的基础上，企业通过不断提高效率、优化产品质量，催生出新的产业形态，典型如碧桂园的建筑机器人产业。

　　房地产开发模型可以简化流程为“资源获取（A）-资源开发（E）-资产经营（O）”，在这个链条中，绝大多数的房企基本上都是筹钱买地（资源获取），然后再施工销售（资源开发

　　资产运营）方式。在BCG端之外，房企需要强化资源获取、资产经营、资源开发三项能力，构建自身的的AEO模型，形成生态闭环，实现多方共赢，确保企业可持续发展。