自去年年末，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清撰文指出，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”，并指出自上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。

　　2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。自此之后，房地产行业可谓一锤定音，紧随其后的调控政策时有发生。

　　但就在房价不怎么涨了，有的城市却正在为控制房价下跌而烦恼，多地甚至还为此出台了房价“限跌令”，到底发生了什么？

　　日前，在房住不炒基调严监管下，短短几个月时间内，中国房地产市场已出现热冷切换的拐点，其中最显著的变化在于，限制新房价格跌幅的“限跌令”突然来了。

　　据中原地产研究中心统计，近期已有超过6个城市等多地针对房地产开发商降价等问题出台相关政策或约谈了相关企业。

　　江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》内容显示，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战恶性竞争行为。

　　株洲日报在9月9日的报道中还提到了，近日有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序。市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

　　株洲市住建局要求上述企业全面整改：立即停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质；同时，下架所有涉嫌低价销售的房源信息；强调作为房地产行业从业主体，应严格遵守相关法律法规，自觉维护购房者权益。

　　无独有偶，此前7月份在山东菏泽，相关部门也约谈了湖南岳阳要求新房销售价格不得低于备案价的85%，且6个月时间内不得调动备案价；辽宁沈阳同时也约谈了8家房企要求遵循房地产市场的发展规律，尽量避免以价格优势来吸引消费者达到销售目的。

　　为何多地出台“限跌令”？

　　值得注意的是，如果房价大幅度下跌时，往往容易出现业主聚集维权、抗议开发商降价等情形。最严重的如果房价过快下跌，还可能会导致购房者停止还房贷，出现“断供潮”，进而引发金融风险。

　　以史为鉴，早在2006年7月开始，美国房市高位崩盘，房价一泻千里，随着房屋总价严重跌破所需归还贷款总额，一些人选择弃房停供，房贷违约大量出现，美国次贷危机紧随之后全面爆发。

　　据此不难推算，无论对中央还是地方来说，房价大涨大跌都是不可取的，而“稳”才是行业的最优解。可在房住不炒基调严监管下，各地方房价大幅下跌现状却频现不止。

　　比如，近段时间，位于呈贡斗南片区绿地海之城，高层住宅正常售价12000元/平方米，但按照目前的优惠价，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起来算，单价足足下降了3000～3500元。

　　这种现象在全国各地还时有发生。据媒体报道，近期某头部房企的三个楼盘均出现了大幅降价，原本备案价在8000元/平方米左右，如果能一次性付款，最低可低至5000多元/平方米。

　　更甚者，还有业主称，未交房一年就已损失30万元。

　　前些天一则“女子买房后2个月降价8万，车库降价2万，女子不满闹到售楼处”的热点新闻，也在四处漫天飞扬。

　　强调控之下，房市的成交持续低迷，导致房企去库存压力倍增，自此加快去化、增加销售回款渐渐成为不少房企重要的考量指标，无疑是房价降价的重要影响因素。

　　据克而瑞数据显示，2021年8月，全国房地产市场在持续降温。29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，同时较2019年同期下降了8%，降幅较7月有所扩大。其中，受供应低迷影响的25个二、三线城市成交持续走低，仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。

　　另据江阴510房产网发布数据显示，2021年8月江阴全市商品房成交仅975套，其中住宅成交780套，环比下降22.92%。而截至2021年9月1日，全市可售房屋38170套，其中可售住宅21951套，按此去化速度来看，全市住宅去化周期约长达28个月。

　　去化速度较慢，房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式，也是理所应当。值得注意的是，在行业融资环境陷入持续收紧，融资难度上升的阶段，降价促销已成为了房企化解资金流紧张的重要方式。

　　从目前来看，市场在下行，房地产行业已然变天，过去大家唯规模论，认为规模越大越安全，现在看起来房企更为关注的是现金流，自去年房企融资“三道红线”发布以来，房企对销售回款已越发重视。

　　克而瑞统计显示，2020年，房企销售回款率的中位数为88%、平均数为87%，而在2017年这两项指标仅在80%左右。此外，在2020年业绩会披露回款率的房企也从2017年的9家增加到了37家。

　　迄今，当房企把回款、稳现金流当做首要战略，且从实际过程来看，这期间加快了房价的下跌步伐，以此来看，下一阶段，如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，很可能将成为监管部门的重点监管工作。