下调房贷利率，核心原因就是需求在大幅度降低。民众愿意贷款的少了，利率自然就下降。这也是利率在降，但雨声小的原因。

　　利率下降对老百姓来说，是好事，但谈到利率的前提是愿意贷款

　　比如新闻中的算法是很理想化的。

　　“那么这次利率下调，购房者能节约多少利息呢？

　　以首套房商业贷款100万、贷款30年、等额本息还款为例：假如今年1月在绵阳买房，首套房贷款利率是5.83%，月供是5886.65元。

　　如果现在买房，可享受4.9%的利率，现在月供为5307.27元，较1月份买房每月可少还月供579.38元。”

　　贷款100万，30年，总共要还多少钱？

　　月均还款超过5800。

　　对于一个只靠工资还贷的人来说，他一旦遇到经济情况不好，自己收入突然间锐减。比如失业了。他还能撑的住这个贷款吗？（当然5800对大部分人来说不算啥压力，但是现实中二线城市买套像样的房子是不可能仅仅贷款100万这么点的）。

　　像我们国家之前多数家庭遇到类似问题都是选择把大房子卖掉换成小房子。

　　因为房价明显在涨，房子卖得掉，所以周转的过来。

　　过去十年加高杠杆买大房子的人，遇到断贷，是很少吃亏的。

　　是市场上成交量大，你的房子能随时卖掉。

　　贷款利率为什么低了？-因为买房的人少了，贷款需求度下降了。

　　二手房的成交量全国都在大幅度的萎缩。

　　比如很多朋友会经常来问法拍，说法拍最近便宜。

　　之前我们还可以看见法拍成交很恐怖的情况，现在突然就不行了。

　　就是因为整体成交量跌，需求变得更萎靡了，法拍在跌流拍，房源增加，也是反应一个市场实际低迷。比如最近很多流拍的情况，成交价很低的情况，即使有部分成交，其中也不乏悔拍的。

　　不是说你要套现就一定有办法套现的，套现不打折扣的。

　　就在市场热门的时候，利率上涨，成交量也大，利率下降，成交量可能就很低迷。

　　所以有个词叫追涨杀跌，市场有时候就是这种不理智的情形。

　　所以你们看利率下降的城市，大多属于市场降温严重的城市，比如郑州。

　　大房置换小房是很难的。

　　因为这些地方二手房市场已经没有成交量了。

　　二手房市场萎缩逼出来的降利率降首付的政策，反过来是需要尤其谨慎的时候。不仅仅是利率下降，个别城市甚至会降低首付，放松限售。比如今天的哈尔滨就取消三年限售，拟废止房地产区域限售政策。

　　所以利率是在下降，其实反馈的是如今市场并不好。这种时候刺激去库存其实也是要理性的，毕竟放贷多也要考虑居民的还贷能力。

　　那么为啥新盘还是抢的厉害了，因为抢的新盘都有倒挂啊，倒挂少的就顺销。成都目前的降温也是很明显的，你看到川发火爆，但也有一些倒挂不大的在顺销或者去化并无以前那么好。

　　所以给大家的思维，不是有利好就会涨。出这种利好，只能说明利空严重

　　市场上多的是人因为各种原因断贷抛房子，同时买房的人又少，贷款需求度很低。这个时候你去看挂牌价自然不会有什么变化，甚至搜索下房价指数，感觉也就是百分之零点几的变化。

　　可是二手房的成交量不会骗人的。

　　目前这个成交量，原先的房价在断贷的压力下是不可能维持住的。这种情况下就要有各种政策来刺激。所以放开限售也好，降低利率首付也好，都是为了刺激流动性。流动性好起来，投资的预期才会好，居民才会愿意买房。

　　所以下行期，会不时有降低门槛的政策出台，出现什么政策都没必要惊讶。比如这次土拍，虽然限价是有松动的情况，但这个仅仅是“最高限价”，不是“最低限价”，这是给开发商一个好的政策，让开发商有利可图（至于市场买单不，就看开发商的造化与营销了）。

　　所以不是有啥政策刺激市场一定是往好的方向发展的。也不要被一些恐吓，逼单言论给影响。

　　上涨期间一切利好都是戏，利空效果也有限，下行期啥利好都是为了救市。

　　现在最大的问题的是经济冲击，断贷增加，哪怕五年十年后市场变得很好，但前提也要熬过去。整体房地产的投资信心是否能激活。