房地产暖风频来基金经理会不会加仓?

2021-11-11 23:14:19

  服务板块涨5.81%,拉动建材板块涨4.38%,涨幅分别位列第一、第二;港股也是一样,香港板块涨幅3.02%,位列板块第一。

  本期硬核选基从以下几个角度分析,看买房地产基金的正确姿势:

  1、 近期房地产行业是否出现回暖迹象?

  央行公布的10月金融统计数据显示,10 月新增人民币贷款 8262 亿元,同比多增 1364 亿元,超市场预期。分项上看,居民中长期贷款同比多增 162 亿元,打破了过去 5 个月连续同比少增的局面,而居民中长期贷款的主要组成部分为个人住房贷款。

  去年12月,国家出台了房地产贷款集中度管理制度,今年五月份开始严格执行。在此之后,居民房贷、房地产企业开发贷等自5月份以来持续快速回落,并进而引发了整个房地产景气的回落,叠加此前部分房企信用风险暴露,政策面稳定房地产的必要性凸显。

  今年9月份开始,高层官员密集吹风,向市场传递维护房地产市场健康发展、避免发生系统性风险的信号。

  9月24日召开的中国人民货币政策委员会2021年第三季度例会上,央行首次指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。“两个维护”提出后,中央还多次释放稳楼市信号。

  9月29日,人民、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会积极商讨落地方案,会议中再次强调要求金融机构按照法治化、市场化原则,落实“两个维护”。

  10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会召开,金融市场司相关负责人表示,房价上涨过快的城市在房价回稳后,房贷供需关系也将回归正常。

  10月20日,2021金融街论坛年会开幕,国务院、银保监会、央行领导发声房地产,认为风险总体可控,房地产合理资金需求正在得到满足。

  10月21日,三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上,银保监会发声支持刚需购房,在强调“房住不炒”定位、明确“三稳”目标的前提下,从五个方面推动房地产市场平稳健康发展。

  10月23日,全国人大常委会会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。今年频频被提到的房地产税终于落地,这意味着房地产税试点工作正在加速推进中。

  11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会,据参会人士透露,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团等公司近期均有在银行间市场注册发债融资工具的计划。这意味着房地产企业境内发债的政策有所松动,同时银行等机构投资者也会通过债券等方式重新为房企输血。

  11月11日,拟在银行间债券市场发行20亿元中期票据。

  楼市利好政策频出,市场上出现诸如“调控转向”“政策底”等声音,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为“房住不炒”的房地产调控基调未发生改变,“控制总杠杆的情况下,保护好刚需、满足合理融资需求,加上‘一城一策’,楼市才会稳定下来。”

  2、 房地产主题基金表现如何?

  仅看短期回报,在Wind房地产主题的103只基金中,近一周回报为正的有72只,占近70%;而近一月回报为正的则仅有20只,可见近期房地产行业的政策利好逐渐传导至基金表现。

  重仓前三的主要房地产企业包括,、招商蛇口、万科A、金地集团、新城控股等。

  具体到基金来看,鹏华中证800房地产(160628.OF)的房地产纯度极高,房地产行业配置比例达到了85.59%,主要包括保利发展(17.47%)、万科A(13.4%)、招商蛇口(7.6%)、新城控股(6.25%)、华侨城A(5.69%)、金地集团(4.69%)、绿地控股(3.34%)等,并且在三季度增持了房地产股份。

  从整体表现来看,该基金净值表现低于沪深300,但高于基准。

  再看另一只地产含量较高的基金招商沪深300地产A(161721.OF),它的房地产行业配置比例达到了79.66%,较上期减少了11.69%。主要重仓股包括:招商蛇口(12.28%)、保利发展(11.19%)、金地集团(11.11%)、金科股份(9.95%)、华侨城A(9.64%)、华夏幸福(9.55%)等。

  净值表现与鹏华中证800房地产类似。

  再来看行业配置较为分散的万家价值优势一年持有(009199.OF),行业配置前五分别为材料、日常消费、房地产、金融、工业。

  其净值表现与纯房地产基金完全不同,主要是因为多行业配置可以有效稀释行业风险。

  3、 基金经理如何看后市?

  对于房地产企业的未来走势,基金经理们出现了明显的分化。可以看出,近期的利好政策提升了部分基金经理的期待值,但仍有基金经理从宏观走势的角度分析,对房地产投资表示谨慎。

  万家基金莫海波看好地产板块的逻辑在于:第一,地产调控政策边际放松的概率增大;第二,开发商拿地利润率过低的问题在修复;第三,从中长期角度,地产行业龙头财务风险低,未来具备稳健增长的特点,当前估值明显低估;第四,高股息率和长线资金的关注。

  工银瑞信王君正则认为,展望四季度,经济存在进一步下行压力。受某地产企业信用事件和地产销售降速影响,后续投资面临压力;基建受资金制约。需求下行压力较大,同时原材料和能源成本维持高位,企业利润增长后续将面临压力。当前行业间分化较大,尽管部分热门行业估值较高,但消费、金融、地产行业估值处于合理偏低位置,市场系统性风险有限,但向上动力也有限。后续倾向于均衡配置,进一步观察政策变化,做出相应的结构性调整。

  鹏华基金闫冬在表示,国内外经济将延续疫情后的复苏趋势,但由于基数原因,下半年国内多数行业的增速将明显放缓,市场或继续以结构性行情为主。6月份美联储会议与7月份国内降准显示,海外流动性扩张即将放缓,国内流动性边际宽松,国内成长股依然有相对较好的投资机会,尤其是高景气、有政策支持或能够改善民生的行业。

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