郑州拟设立100亿房地产纾困基金，郑州市财政局介入

　　8月5日，据大河财立方消息，郑州市人民政府办公厅已于日前印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），由中心城市基金下设立房地产纾困专项基金，规模暂定100亿元，意在“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难。”

　　一项目一子基金

　　根据大河报报道的《方案》内容，郑州市房地产纾困基金将用于“尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心。”

　　郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

　　《每日经济新闻》留意到，2018年2月，郑州市政府宣布，决定成立郑州国家中心城市产业发展基金管理委员会，加强对郑州国家中心城市产业发展基金的领导。郑州国家中心城市产业发展基金由专业化基金管理公司管理，负责项目收集、行业研究、尽职调查、风险提示、投后管理等，并建立项目预先申报、项目储备初选、政策资讯沟通、投资动态反馈、项目预警和部门联动工作机制。

　　基金管理委员会是郑州国家中心城市产业发展基金最高决策机构，负责审定基金的投资领域、子基金设立方案、政府让利措施安排、风险防控机制、退出渠道、基金绩效考核等重大事项，不干预基金的日常经营和管理。

　　启信宝显示，郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司成立于2019年9月20日，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，目前持股比例65%，股权穿透后疑似实控人为郑州市财政局。

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　　纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

　　在运作方式上，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

　　更为重要的是，“由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。”

　　由各开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本，拟定子基金设立运作方案。

　　截至发稿，《每日经济新闻》未在郑州市人民政府中找到相关文件，郑州市民热线也无相关消息。

　　不过郑州房地产业内人士8月6日通过向确定了《方案》的真实性，表示确实存在该政策。

　　持续提升市场信心

　　上述人士对房地产纾困基金持相当积极的态度：“这是一项很好的政策，最近很多开发商暴露了一些问题，总体上还是现金流紧张。现在的情况是，很多购房人不敢买房了，怕不能顺利交房，如果这些停工项目成功化解，房地产市场信心肯定会得到进一步提升。”

　　“现在房企面临的问题主要还是流动性，不仅是融资端口收紧，2022年以来，郑州楼市的销售规模也下降很多，使得房企流动性压力巨大。”

　　“此次纾困基金，一方面政策资金可以通过纾困基金的方式进入大部分烂尾项目，解决一系列问题，提升市场信心；另一方面，开发商并非拿到直接融资，所以杜绝了还有开发商老板盲目继续扩大经营，负债不降反升的风险。”

　　“这对郑州房地产市场是很好的政策，不过还有待于看具体的落地执行。”该人士在告诉。

　　近期，郑州陆续出台多项政策提升房地产市场信心。

　　7月19日，郑州地产集团和河南资产双方表示成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

　　7月26日晚间，市场消息称郑州已统计“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁4种模式的退出方式支持。

　　6月20日，郑州市表示，将对棚户区改造实施房票安置，规定“房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在房票有效期内购房支付”。专家认为该政策有托底市场功能，有利于去库存，提振房地产市场整体信心。

　　更早的3月1日，郑州市发布了18条楼市纾困政策，从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面进行了调节。郑州此次新政也被业界认为是2022年以来力度最大的楼市纾困政策。

　　从市场反应看，6月郑州整体房地产市场销售情况有所改善，甚至有翻倍提升。

　　根据郑州市住房保障和房地产管理局数据，6月郑州全市商品房销售11428套（间），销售面积144.9万平方米，而5月的数据则是商品房销售6066套（间），销售面积72.8万平方米。

　　6月，郑州全市二手房共成交7190套（间），成交面积77.69万平方米，而5月，郑州全市二手房共成交3478套（间），成交面积37.25万平方米。

　　郑州房地产纾困基金设立运作方案出台 暂定规模100亿元

　　据大河报8月5日消息，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。据悉，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

　　河南国资企业设立郑州地产纾困基金：盘活问题楼盘

　　据河南资产管理有限公司官方信息，7月19日，郑州地产集团有限公司党委书记、董事长万永生一行到访河南资产管理有限公司，河南资产董事长成冬梅与万永生一行进行了会谈交流。

　　双方一致表示，将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作，积极为郑州国家中心城市建设、黄河流域生态保护和高质量发展作出新贡献。

　　双方还围绕公司法人治理、市场化机制建设、低效资产盘活、产业招商引资、资产证券化、“两非两资”剥离等工作进行了交流探讨。

　　会谈中，成冬梅还表示，河南资产作为市场化、专业化运营的地方资产管理公司，定位“企业医院”，聚焦主责主业，致力于为政府解忧、为银行解难、为企业解困，与郑州地产集团在业务方面具有较强的协同性和互补性，希望与郑州地产集团开展多层次多形式的合作探索，携手为区域经济高质量发展作出积极贡献。

　　万永生表示，郑州地产集团聚焦城市更新、旧城区改造、人才公寓建设等重点领域，狠抓项目建设，扩大有效投资，希望与河南资产深化交流合作，继续深耕郑州，在助推郑州跨越式发展中进一步彰显公司使命担当。

　　郑州地产集团有限公司成立于2003年，与郑州市土地储备中心实行“一套班子，两块牌子”的管理体制。2011年，由郑州市国资委出资组建郑州地产集团有限公司，纳入国资监管体系，主要从事片区做地、城市更新复兴、基础设施建设与运营管理、产业园区开发建设与运营、停车场综合开发、城市资产运营管理、房地产开发与经营等业务，拥有全资子公司11家、控股子公司4家、参股子公司10家，国内信用评级AAA级，国际信用评级BBB 级（惠誉）。

　　河南资产于2017年8月注册成立，是经河南省人民政府批准设立、银保监会公布名单具有经营金融企业不良资产收购处置业务资质的地方资产管理公司，是国务院国企改革“双百企业”、河南省国企改革对标交流对象企业，拥有破产案件一级管理人、私募基金管理人、融资租赁等业务资质。

　　据河南资产官方消息，截至目前，河南资产合并财务报表总资产361亿元、净资产143亿元、管理资产规模657亿元，资产负债率60%。河南资产自成立以来，始终紧紧围绕省委、省政府战略部署，深入践行“化解金融风险、服务国企改革、助推产业转型”三大使命，聚焦不良资产处置主责主业，综合运用不良资产收处、债务重组、破产重整、市场化债转股、投资投行等金融服务手段，累计收购不良资产768亿元，帮助省内20多家金融机构出清风险，盘活问题楼盘10余个，帮助10余家上市公司、问题企业纾困解围；落地9单国企债转股项目，帮助多家国企深化改革、转型发展；投资了16家半导体产业链头部企业，布局了高端制造、新能源、新消费等新兴产业，帮助多个地市政府推进资本招商、产业转型，在优化区域金融生态、服务经济高质量发展等方面务实推进了一系列项目。

　　问题楼盘

　　郑州版纾困基金方案出炉，百亿资金池可救活哪些项目？

　　国内首个纾困楼市的地方基金宣告出炉。

　　8月8日，据新京报获悉，郑州市人民政府办公厅于近日印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（简称《方案》），将由政府牵头设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

　　当天下午，郑州市人民政府办公厅相关工作人员向新京报证实了《方案》文件的真实性，其表示：“此文件是真实的，至于是否对外公开发布还需要看相关部门。”

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：“这是国内第一个纾困楼市的地方基金，它是个‘引子资金’，设有退出机制，可以循环使用，但是，并不是任何一个项目都能获得纾困基金的眷顾，只有那些后期能转起来的项目才符合资金注入的标准。”

　　“引子资金”能否四两拨千斤？

　　郑州率先设立百亿元纾困基金，和此前蔓延全国的“停贷事件”直接相关。对于此次设立纾困基金的初衷，《方案》指出，为贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险,提振市场信心。

　　根据《方案》，郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

　　而纾困专项基金的参与主体也比较明确。《方案》规定，将重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。

　　运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，纾困母基金的出资比例不高于30%。

　　子基金主体成立后，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

　　这就相当于母子基金分别作为“种子资金”，先后两次撬动社会资本。对此，李宇嘉分析称：“在政府牵头下，设立市区两级母子基金，以少量的出资，带动社会资金，这实际上是一种引子资金的模式。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此次郑州确立了‘母基金-子基金-项’的纾困和资金传导模式，母基金的规模为100亿元，子基金由30%的母基金和70%的市区两级机构设立，同时此类子基金投入40%的资金，剩下的则通过并购贷等进行资金的筹集。”

　　“纾困专项基金只占出资的30%，其他要靠区级子基金（自有资金占40%）、社会资金注入。有了这笔资金，短期流动性困难解决了，项目能动起来了。有了销售回款，纾困基金成功退出，并投到下一个项目。”李宇嘉说。

　　“此类基金具有非常好的杠杆撬动效应。目前，郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿元，按照母子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金‘分摊’到母基金约为1.8亿元。由此可见，通过此类资金的运作，能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿资金规模，能够发挥很好的纾困效应。”严跃进补充称。

　　哪些项目优先？六大筛选标准

　　根据克而瑞提供的资料显示，郑州烂尾楼有271万平方米，总共25249套，是去年郑州成交量面积的29%。同时，据不完全统计，郑州停工的楼盘多达上百个。那么，哪些楼盘能够优先得到纾困基金的救助？

　　《方案》指出，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

　　据《方案》透露，净资产存量较高的项目将成为首选，指的是“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。

　　据新京报从郑州业内人士处得到的一份“项目筛选要求”文件显示，申报纾困基金支持的项目应符合六个要求，包括房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

　　在满足上述6个要求的基础上，郑州开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本。

　　一位郑州本土房企内部人士告诉新京报：“首批救助项目应该还是结合企业自己的申报情况和政府的筛选标准共同拟定的。作为此前纾困房企之一，我们已经上报过一批受困项目名单。”

　　在此前的7月27日，郑州提出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大创新模式，首批试水纾困建业、康桥、世茂、融创等六大房企，针对房企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式，推进“保交楼”工作。

　　据了解，这次推出百亿元纾困基金和此前的四大模式是一脉相承的。此前四大模式中的第二种模式便提出针对资产大于负债的项目，可选择收并购模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题。

　　目前，《方案》还处于前期申报阶段，尚未有具体项目落地。多名郑州本土房企代表也向表示：“目前还没有具体项目参与，我们也还在等细则，还没到实施阶段。”

　　新京报 徐倩

　　 武新 校对 刘军

　　郑州百亿元级楼市纾困基金启动，启动后能起到哪些作用？

　　郑州百亿元级楼市纾困基金启动，启动以后能够慢慢终结烂尾楼，让一个个烂尾楼盘，在楼市纾困基金帮助下，慢慢恢复施工。用这样一个方式，来解决烂尾楼问题，尽可能减少群众财产损失，以及对房地产市场信用问题。

　　房产是大件商品，于普通人而言，买房需要集全家之力，甚至是几代人的积蓄。如果能够顺利交房，则只需要负担房贷月供即可；如果不能够按时交房，则需要在负担房贷同时，还需要负担租房费用。烂尾楼的存在，影响了购房者利益，也对楼市诚信，产生了极为恶劣影响。郑州百亿元级楼市纾困基金启动后，在我个人看来，能够起到下面这两个积极作用。

　　一、减少烂尾楼数量，帮烂尾楼业主解决困境

　　百亿元对于众多烂尾楼盘项目来讲，或许并不算很多，但这只是开始，我相信在这之后，还会有更多资金，用来处理烂尾楼问题。只要能够将烂尾楼盘活，让购房业主住进新房，就能够缓解，很多业主遭遇困境。

　　购买房子能够交房，这对于业主们来讲，已经是一个振奋人心消息。至于是否能够如期，我想已经成为一个无关紧要问题。减少了烂尾楼数量，业主们心情舒畅，城市也才会变得越来越美好。

　　二、烂尾楼有出路，挽回群众对楼市信心和期望

　　业主们面对烂尾楼，除了望楼兴叹，没有更好处理办法。如今能够用楼市纾困基金，来解决烂尾楼局面，也让众多无助彷徨购房业主，看到了希望。如果真能够让烂尾楼交房入住，相信很多人，对于楼市悲观认识，也将因此改变，变得对楼市再次拥有信心和期望。

　　烂尾楼在全国各地都存在，城市管理部门也在想办法，积极改善这一情况。对于这一问题，你是如何看待的？