房地产三季度如何降杠杆：增回款、少拿地、卖股权

　　房地产企业正在全力降杠杆，以满足“三条红线”等监管要求。

　　 “明年初，行业要给监管报数据，降杠杆是我们现在内部最紧要的事情。”11月5日，一位中型房企区域负责人表示，“三条红线”后，房地产公司增加销售回款、减少拿地，甚至引入战略或财务投资人入股或者流转资产包。

　　 随着房地产降杠杆进程加快，来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。四季度开发贷呈收紧趋势，银行对房地产企业的贷款有所收紧，房地产信托业务的合规监管也在持续。

　　 11月5日，21世纪经济报道独家报道获悉，银保监会通报要求重点加强大额透支和现金分期等业务的资金流向管控，及时收集有效资金使用凭证，严防资金违规流入房地产市场及其他非消费领域。

　　今年8月20日，住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，业内一般称为“三条红线”。

　　 十一假期过后，一周之内央行官员两度提及房企融资新规。央行金融市场司副司长彭立峰直言，新规的目的之一是“矫正一些企业盲目扩张的经营行为”。

　　 房地产企业三季报显示，杠杆水平下滑已成确定性趋势。根据Wind统计，A股房地产开发板块中，“剔除预售款后的资产负债率”指标大于70%的地产公司有48家，比二季度少了1家。“净负债率”大于100%的有38家，比二季度少了1家。

　　大型房地产公司中，截至三季度末，绿地控股、万科、保利地产的剔除预收款项后的资产负债率分别环比二季度下降0.32、1.33、0.37个百分点，但绿地控股、万科净负债率分别环比增加3.20、0.44个百分点，保利地产净负债率环比下降1.20个百分点。

　　 紧随其后，到三季度末，华夏幸福、金科股份、中南建设的剔除预收款项后的资产负债率、净负债率均环比下降，且金科股份、中南建设的净负债率分别环比大降12.39、11.16个百分点。但新城控股净负债率环比大增20.68个百分点。

　　 A股申万房地产开发板块中，“剔除预收款项后的资产负债率”指标降幅最大的是*ST友谊、爱旭股份、华联控股。三季度末环比二季度分别下降15.71、15.29、10.99个百分点。合肥城建、荣丰控股、三湘印象的降幅也超过5个百分点。

　　 净负债率指标降幅最大的是鲁商发展、栖霞建设、京投发展、深物业、华发股份，三季度末环比二季度分别下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11个百分点。净负债率降幅逾20个百分点的还包括天房发展、中国武夷、雅戈尔、宁波富达、泛海控股、光明地产、万业企业、合肥城建、苏州高新。

　　 不过，一些中小房地产企业杠杆水平仍有所上升。京能置业、*ST新光、荣安地产、粤宏远、迪马股份的剔除预收款项后的资产负债率分别环比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43个百分点。*ST松江、云南城投、京能置业、济南高新、南山控股、*ST新光、大名城的净负债率分别环比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。

　　 据开源证券统计，截至2020年三季度末，A股房地产板块剔除预收（合同负债）后的资产负债率为72.1%，同比下降0.3个百分点。龙头公司、物业及后服务公司分别同比分别下降1.2、1.3个百分点；净负债率为90.3%，同比下降9.0个百分点；龙头公司、物业及后服务公司分别下降16.1、提升5.5点。也即，龙头公司对杠杆水平控制最为严格，且在持续下降。

　　 有地产分析师表示，不管是融资收紧导致的被动降杠杆，还是房企基于景气度判断的主动降杠杆，未来相当长的一段时间内，多数房企都走在降财务杠杆的路上，直接的财务表现就是有息负债的增速低于企业销售和业绩的增速。随着ROE对财务杠杆依赖程度的降低，房企有望迎来价值重估。

　　 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，三道红线是后续房企和行业需要注意的一个红线，所以降低杠杆减少对负债的依赖是核心内容。从实际过程看，此类杠杆的降低也说明市场各参与主体做了调整。

　　“三条红线”落地的脚步在加速，范围也有望扩大。

　　 据悉，10月末监管加大对地产商的监管力度，要求部分开发按月披露财务明细，包括恒大、融创、万科等12家房企业每月15日上报融资、负债总额及业务数据明细。

　　 央行金融市场司副司长彭立峰在2020年第三季度金融统计数据新闻发布会上说，下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

　　 随着房地产降杠杆进程，来自银行、信托等的外部融资也愈发紧张。

　　 11月5日，一位大行华南分红地产金融部门人士表示，受房地产金融调控影响。“三条红线”试点后，该行对房地产企业的贷款有所收紧，在额度上进行了控制。此外，有银行人士表示，四季度开发贷呈收紧趋势。房地产融资“三条红线”明确后，银行的房地产开发贷收紧将主要通过限额管理方式进行，总行也要求对项目“好中选优”。

　　 21世纪经济报道9月末曾独家报道，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右。

　　 根据中国人民银行10月30日发布的2020年三季度金融机构贷款投向统计报告，房地产贷款增速持续回落。三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末下降0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。

　　 严跃进表示，“三条红线”后，银行本身也会开始注意做管控，房企本身也会做调整，尤其是在高价拿地等方面会趋于保守。所以这都是值得肯定的地方，后续降杠杆的动作将有助于房地产市场的更好发展。

　　 银行之外，银保监会信托部近期下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，强化房地产信托穿透监管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，银保监会要求各银保监局于11月30日前将排查情况上报。

　　随着降杠杆步伐，房地产行业出现了之前少有的发债猛增、但投资额大降的情况。

　　 有业内人士指出，房地产杠杆的方式包括加快销售、减少拿地、变卖资产、寻求股权融资、甚至资产包流转等方式。

　　 根据国泰君安数据，截至2020年6月末，三条红线均超标的“红色档”企业有22家，包括恒大、绿地集团、中南建设、金科股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展等。诸多地产商通过多种方式降杠杆。

　　 除加速销售，房企也不断转让子公司股权。11月1日，恒大公告将持有广汇集团40.96%股权转让给申能集团，转让总金额为148.5亿元。稍早前，恒大863亿元规模战投签订补充协议，将战投转为普通股权长期持有，明确放弃回购权益。恒大还分拆旗下物业管理业务，已向港交所正式递交上市申请表格。

　　 另据报道，恒大、融创计划首次在银行间市场发债，并正在为此准备相关材料。

　　 上述中型房企区域负责人表示，从公司内部来说，在“三条红线”半年过渡期内，房地产公司要增加销售回款、减少拿地等投资力度，并引入投资人增加权益。“我们也正在和一些地产公司协商，或者入股，或者流转资产包，尽力在明年初之前把杠杆率水平降到合规范围内。”

　　 责编 李剑华 实习生 李各力

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　　2017年购房、投资、开发关键信息盘点

　　12月28日，中国证券投资基金业协会表示，将暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的资管计划备案工作。

　　基金业协会明确指出的16座城市包括：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等。

　　前一天，资管计划是房地产企业主要的资金通道

　　克 而瑞数据就显示，截止2016年11月底，40家典型房企1新增土地金额已高达12122.18亿元，不少房企新增土地金额创下了历年新高。但根据业内大咖介绍，创纪录的土地成交价格纪录背后，房企的自有资金比例却已降至极低。有些企业拿地95%是各类杠杆融资，自有资金投入不到5%。

　　由此，易 居研究院研究指出，在10月份楼市调控之后，房企拿地的资金通道被逐一收紧，开发商的资金面也在今年11月首次不再宽松。所以说，明年开发商在土地市场将无法再像今年这么牛气冲天，甚至明年退地案还将增加。

　　退地案例将在明年再现!

　　12月27日，碧桂园拿下了上海临港奉贤园区的两宗纯住宅地块，溢价率仅3%-5.1%。

　　这与今年中旬土地出让动辄溢价超100%的景象，形成鲜明对比。从这里可以看出一个信号——明年的土地市场会非常冷清!这背后，很大一个原因在于，开发商通过资管计划输血的管道可能被“斩断”。

　　虽然去年底银行、信托、基金子公司、私募基金开展投贷一体化业务，参与拍地，然后再交给房企开发，在金融业极为普遍(这也是为什么前述大咖说，今年房地产企业拿“地王”，自有资金只有5%)。

　　但从10月份开始，信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，并堵住了银行、信托、资管等五大渠道，对于银行资金流向不流于表面的监管，被认为可以掐掉银行向土地款输送资金。

　　可以预言，明年的土地市场一定会冷，开发商会有很好的抄底或者并购机会。奉贤临港的两幅宅地成交仅仅高出底价3%—5%，就是这一趋势的最好例证。

　　要知道，此前上海公布截至2020年的用地计划，国有建设用地要求是负增长，各家企业对土地都十分饥渴。“欧阳先声”

　　在土地市场遇寒潮之后，新房市场的降价也会出现。部分资金压力较大的开发商甚至可能以低于前期的价格开盘销售。有些楼盘甚至可能成本价甚至亏损销售。

　　开发商春节还有最后的“补血”机会!

　　不过，业内人士表示，大房企本身现金流很好，高价地占用公司资金不多，资金问题不大。

　　虽然一些资金实力不强，借债较多的开发商，明年资金链会有非常大的压力;实力不济的房企可能因为付不出土地款，退地或者寻求资金。但负债杠杆较高的中小房企，有的已经通过合作预先化解了矛盾，资金链出问题的房企不会太多。

　　到底是通过哪些方法“化解”?

　　据了解，部分大型开发商是通过自建金控的方式进行融资。通过私募基金收购项目，项目的股权一般会设置很多层，但最核心的还是开发商本身，也就是说资金还是到了开发商手里。

　　还有一种办法是，公司大股东或者实际控制人和第三方机构设立一个母基金。

　　一般项目公司的大股东和实际控制人输送资金到子公司，由母公司出面，把钱投资于母公司所关注的产业，或者投资母公司的股权。

　　进而由母公司出面对子公司资金输血，这就相当于公司大股东对自己所属公司的投资开发，属于企业的内部行为。

　　除次之外，房企还可以通过非公开发行有限合伙基金，寻找部分有实力的财务投资者以股权方式进入项目公司。

　　不过，这些做法也有可能在明年两会后“此路不通”!

　　中纪委12月29日消息，中共住房城乡建设部党组在关于巡视整改情况的通报中提到，不断加强房地产市场调控。房地产市场关乎国计民生。中共住房城乡建设部党组高度重视房地产市场调控工作，积极开展调研，狠抓热点城市控房价，三四线城市和县城去库存，以及规范整顿市场秩序等工作。

　　这意味着调控政策随时可能升级，各种打政策“擦边球”的做法，都会被监管部门认为是政策漏洞，予以规范、纠正、补缺。

　　如同孙宏斌所说，对调控，千万不能有侥幸心理。能拿现金的，尽量多拿现金;需要降价的，赶快降价!

　　（以上回答发布于2016-12-30，当前相关购房政策请以实际为准）

　　全面及时的楼盘信息，

　　什么叫市盈率？比如28倍市盈率是什么意思？

　　·市盈率（Price Earning Ratio，简称PE或P/E Ratio)

　　市盈率指在一个考察期（通常为12个月的时间）内，股票的价格和每股收益的比例。投资者通常利用该比例值估量某股票的投资价值，或者用该指标在不同公司的股票之间进行比较。市盈率通常用来作为比较不同价格的股票是否被高估或者低估的指标。然而，用市盈率衡量一家公司股票的质地时，并非总是准确的。一般认为，如果一家公司股票的市盈率过高，那么该股票的价格具有泡沫，价值被高估。然而，当一家公司增长迅速以及未来的业绩增长非常看好时，股票目前的高市盈率可能恰好准确地估量了该公司的价值。需要注意的是，利用市盈率比较不同股票的投资价值时，这些股票必须属于同一个行业，因为此时公司的每股收益比较接近，相互比较才有效。

　　【计算方法】

　　市盈率＝普通股每股市场价格÷普通股每年每股盈利 每股盈利的计算方法，是该企业在过去12个月的净收入除以总发行已售出股数。市盈率越低，代表投资者能够以较低价格购入股票以取得回报。 假设某股票的市价为24元，而过去12个月的每股盈利为3元，则市盈率为24/3=8。该股票被视为有8倍的市盈率，即每付出8元可分享1元的盈利。 投资者计算市盈率，主要用来比较不同股票的价值。理论上，股票的市盈率愈低，愈值得投资。比较不同行业、不同国家、不同时段的市盈率是不大可靠的。比较同类股票的市盈率较有实用价值。

　　【市场表现】

　　决定股价的因素

　　股价取决于市场需求，即变相取决于投资者对以下各项的期望：

　　(1)企业的最近表现和未来发展前景

　　(2)新推出的产品或服务

　　(3)该行业的前景

　　其余影响股价的因素还包括市场气氛、新兴行业热潮等。

　　市盈率把股价和利润连系起来，反映了企业的近期表现。如果股价上升，但利润没有变化，甚至下降，则市盈率将会上升。

　　一般来说，市盈率水平为：

　　★0-13：即价值被低估

　　★14-20：即正常水平

　　★21-28：即价值被高估

　　★28+：反映股市出现投机性泡沫

　　股息收益率

　　上市公司通常会把部份盈利派发给股东作为股息。上一年度的每股股息除以股票现价，是为现行股息收益率。如果股价为50元，去年股息为每股5元，则股息收益率为10%，此数字一般来说属于偏高，反映市盈率偏低，股票价值被低估。

　　一般来说，市盈率极高(如大于100倍)的股票，其股息收益率为零。因为当市盈率大于100倍，表示投资者要超过100年的时间才能回本，股票价值被高估，没有股息派发。

　　平均市盈率

　　美国股票的市盈率平均为14倍，表示回本期为14年。14倍PE折合平均年回报率为7%（1/14）。

　　如果某股票有较高市盈率，代表：

　　(1)市场预测未来的盈利增长速度快。

　　(2)该企业一向录得可观盈利，但在前一个年度出现一次过的特殊支出，降低了盈利。

　　(3)出现泡沫，该股被追捧。

　　(4)该企业有特殊的优势，保证能在低风险情况下持久录得盈利。

　　(5)市场上可选择的股票有限，在供求定律下，股价将上升。这令跨时间的市盈率比较变得意义不大。

　　计算方法

　　利用不同的数据计出的市盈率，有不同的意义。现行市盈率利用过去四个季度的每股盈利计算，而预测市盈率可以用过去四个季度的盈利计算，也可以根据上两个季度的实际盈利以及未来两个季度的预测盈利的总和计算。 相关概念 市盈率的计算只包括普通股，不包含优先股。 从市盈率可引申出市盈增长率，此指标加入了盈利增长率的因素，多数用于高增长行业和新企业上。

　　【风险判断】

　　集体恐高

　　根据申银万国的统计数据，过去12个月的市场，沪深300指数花了前十个月上涨了52.7％，市盈率（PE）从14倍涨到25倍，后两个月则涨了38％，PE从25倍涨到了35倍。而最新的数据显示，2月16日，深交所平均市盈率（PE）43.82倍，上交所平均市盈率41.28倍——是世界证券交易市场平均市盈率的2.6倍。于是专家教导股民：A股泡沫，落袋为安。

　　那么，市盈率究竟是一个什么样的指标？

　　市盈率是上市公司股价与每股收益（年）的比值。即：市盈率=股价/每股收益（年）。明显地，这是一个衡量上市公司股票的价格与价值的比例指标。可以简单地认为，市盈率高的股票，其价格与价值的背离程度就越高。也就是说市盈率越低，其股票越具有投资价值。

　　很单纯，市盈率太高了，甚至高出了H股，这在历史上是无法想像的。那么，我们为什么向H股看齐？

　　但因为内地和香港对上市公司的认识并非一致，所以出现同一家公司在不同的市场上遭遇不同待遇。可能香港投资者更加看好金融银行股，而内地投资者对宝钢等资源国企的实力更加了解。A股与H股的市盈率可能不那么具有可比性。

　　市盈率之辨

　　单纯用以“市盈率”来衡量不同证券市场的优劣和贵贱具有一些片面性。由于投资股票是对上市公司未来发展的一种期望，已有的市盈率只能说明上市公司过去的业绩，并不能代表公司未来的发展。

　　从近几年来看，中国经济一直保持一个高速的发展，这是美国及欧洲发达国家所不能比拟的。而中国经济的高速发展必然要反映在上市公司上面。因此，中国上市公司业绩的进一步增长是可以值得期待的。从这个角度来看，中国上市公司市盈率比欧美发达国家高一些，应该也是正常的。

　　同时，市盈率作为衡量上市公司价格和价值关系的一个指标，其高低标准并非绝对的。事实上，市盈率高低的标准和本国货币的存款利率水平是有着紧密联系的。目前美元的年利率保持在4.75％左右，所以，美国股市的市盈率保持在1/（4.75％）=21倍的市盈率左右，这是正常的。因为，如果市盈率过高，投资不如存款，大家就会放弃投资而把钱存在银行吃利息；反之，如果市盈率过低，大家就会把存款取出来进行投资以取得比存款利息高的投资收益。而目前我国人民币的一年期存款利率是2.79％，如果把利息税也考虑进去，实际的存款利率大约为2.23％，相应与2％的利率水平的市盈率是1/（2.23％）=44.8（倍）。如果从这个角度来看，中国股市45倍的市盈率基本算得上合理。

　　高有高的理由

　　目前美国道指平均市盈率为21倍，标准普尔500平均市盈率24倍，美国GDP年增长只有2％～3％，而且它的经济增长还充满着各种不确定性。中国未来10年的经济增长却是可以预期的。这一点在上市公司的年报中可以窥见一斑。

　　从截止2月27日已经公布年报的158家公司情况看，平均每股收益0.31元，每股收益0.5元以上的37家。再从680家有业绩预告的公司看，其中254家公司预告06年业绩增长50％以上；40家公司预告业绩略增，159家公司预告扭亏。中小板116家上市公司2006年报全部出齐，平均净利润增长25.16％。06年上市公司全年净利润增长已成定局，能源、石化、地产以及机械是高收益的主要行业。

　　大部分机构对上市公司未来两年业绩增长预期表示乐观。单从原材料、燃料、动力购进价格指数与工业品出厂价格指数增速的比较来看，1月份原材料购进价格指数同比上升4.7％，工业品出厂价格指数同比上涨3.3％，尽管增速仍然倒挂，但差异自去年10月份以来处于持续下降状态。企业成本压力减轻，盈利提升情况预期乐观。再从股改之后制度变革带来的外延式增长机会看，股改之后，由于股东利益一致以及股权激励等制度变革带来公司治理结构改善和经营效率提高，以及大股东未来的资产注入和整体上市带来的业绩增厚效应将使得A股上市公司的业绩呈现加速上升趋势。如果考虑到所得税并轨带来额外的收益，未来两年上市公司业绩的大幅提升预期相当乐观。

　　还须谨慎

　　就目前市场的市盈率水平来看，已经充分反映了对未来业绩增长的预期，沪深30006年PE水平在45倍左右。合理归合理，但还有多少上升空间，却难以估测。

　　总体而言，目前A股的整体定价水平已经不低，在充分反映未来业绩增长预期的同时，也较A股相对于H股的全面溢价，这种现象与2006年初的状态已经截然不同。尽管未来两年的业绩增长趋势仍未改变，但目前股价已经充分反映了这种业绩增长预期。在股票供给有限的背景下，狂热的资金追求有限的优质股票，结果必然是价格的虚高。

　　从宏观形势看，信贷居高、投资反弹将使得紧缩的经济政策没有悬念——这在最近的加息措施中已经得到验证。从3月份的情况看，短时间内股票市场的流动性尚难受到实质性的影响，央行发布的1月金融数据显示，储蓄存款增速持续下降，活期存款明显增多，股市的火爆吸引了大量储蓄资金持续流向股市，短期内市场资金的供给依然十分充沛，但考虑到每年两会期间行情的动荡惯例，以及4、5月份将是非流通股解禁的高峰期，市场的宽幅震荡难免。与泡沫共舞

　　《非理性繁荣》一书的

　　同期，纳斯达克指数从1291.38点飙升到2000年3月创下的历史最高点——5132.52点，涨幅高达297.44％，也就是说，市场整整涨了3倍。如果某个投资者在1996年末认为市场估值水平过高而退出市场，那么他无疑将错过牛市中获利最为丰厚的一段。

　　国泰君安证券兼研究所所长李迅雷认为，A股市场泡沫肯定是有的，泡沫能持续多久才是关键所在。A股泡沫可以持续相当长时间。理由是中国经济持续向好，人民币的持续升值过程。他表示，几乎所有行业都有泡沫，只是或多或少的问题。我国经济增速没有放缓迹象，短线泡沫就不会破灭。他建议投资者与泡沫共舞，最容易产生泡沫的地方，还是可以参与的。

　　【参考价值】

　　同业的市盈率有参考比照的价值;以类股或大盘来说，历史平均市盈率有参照的价值。

　　市盈率对个股、类股及大盘都是很重要参考指标。任何股票若市盈率大大超出同类股票或是大盘，都需要有充分的理由支持，而这往往离不开该公司未来盈利料将快速增长这一重点。一家公司享有非常高的市盈率，说明投资人普遍相信该公司未来每股盈余将快速成长，以至数年后市盈率可降至合理水平。一旦盈利增长不如理想，支撑高市盈率的力量无以为继，股价往往会大幅回落。

　　市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，但也有不少缺点。比如，作为分母的每股盈余，是按当下通行的会计准则算出，但公司往往可视乎需要斟酌调整，因此理论上两家现金流量一样的公司，所公布的每股盈余可能有显著差异。另一方面，投资者亦往往不认为严格按照会计准则计算得出的盈利数字忠实反映公司在持续经营基础上的获利能力。因此，分析师往往自行对公司正式公式的净利加以调整，比如以未计利息、税项、折旧及摊销之利润(EBITDA)取代净利来计算每股盈余。

　　另外，作为市盈率的分子，公司的市值亦无法反映公司的负债(杠杆)程度。比如两家市值同为10亿美元、净利同为1亿美元的公司，市盈率均为10。但如果A公司有10亿美元的债务，而B公司没有债务，那么，市盈率就不能反映此一差异。因此，有分析师以“企业价值(EV)”--市值加上债务减去现金--取代市值来计算市盈率。理论上，企业价值/EBITDA比率可免除纯粹市盈率的一些缺点。

　　【指标缺陷】

　　市盈率指标用来衡量股市平均价格是否合理具有一些内在的不足：

　　★（1）计算方法本身的缺陷。成份股指数样本股的选择具有随意性。各国各市场计算的平均市盈率与其选取的样本股有关，样本调整一下，平均市盈率也跟着变动。即使是综合指数，也存在亏损股与微利股对市盈率的影响不连续的问题。举个例子，2001年12月31日上证A股的市盈率是37.59倍，如果中石化 2000年度不是盈利161.54亿元，而是0.01元，上证A股的市盈率将升为48.53倍。更有讽刺意味的是，如果中石化亏损，它将在计算市盈率时被剔除出去，上证A股的市盈率反而降为43.31倍，真所谓“越是亏损市盈率越低”。

　　★（2）市盈率指标很不稳定。随着经济的周期性波动，上市公司每股收益会大起大落，这样算出的平均市盈率也大起大落，以此来调控股市，必然会带来股市的动荡。1932年美国股市最低迷的时候，市盈率却高达100多倍，如果据此来挤股市泡沫，那是非常荒唐和危险的，事实上当年是美国历史上百年难遇的最佳入市时机。

　　★（3）每股收益只是股票投资价值的一个影响因素。投资者选择股票，不一定要看市盈率，你很难根据市盈率进行套利，也很难根据市盈率说某某股票有投资价值或没有投资价值。令人费解的是，市盈率对个股价值的解释力如此之差，却被用作衡量股票市场是否有投资价值的最主要的依据。实际上股票的价值或价格是由众多因素决定的，用市盈率一个指标来评判股票价格过高或过低是很不科学的。

　　【正确对待】

　　在股票市场中，当人们完全套用市盈率指标去衡量股票价格的时候，会发现市场变得无法理喻：股票的市盈率相差悬殊，并没有向银行利率看齐；市盈率越高的股票，其市场表现越好。是市盈率没有实际应用意义吗？其实不然，这只是投资者没能正确把握对市盈率的理解和应用而已。

　　★1.市盈率指标对市场具有整体性的指导意义

　　★2.衡量市盈率指标要考虑股票市场的特性

　　★3.以动态眼光看待市盈率

　　市盈率高，在一定程度上反映了投资者对公司增长潜力的认同，不仅在中国股市如此，在欧美、香港成熟的投票市场上同样如此。从这个角度去看，投资者就不难理解为什么高科技板块的股票市盈率接近或超过100倍，而摩托车制造、钢铁行业的股票市盈率只有20倍了。当然，这并不是说股票的市盈率越高就越好，我国股市尚处于初级阶段，庄家肆意拉抬股价，造成市盈率奇高，市场风险巨大的现象时有发生，投资者应该从公司背景、基本素质等方面多加分析，对市盈率水平进行合理判断。

　　【注意问题】

　　市盈率是一个非常粗略的指标，考虑到可比性，对同一指数不同阶段的市盈率进行比较较有意义，而对不同市场的市盈率进行横向比较时应特别小心。

　　★（1）综合指数的市盈率与综合指数的市盈率比，成份指数的市盈率与成份指数的市盈率比。综合指数的样本股包括了市场上的所有股票（沪深市场上PT股除外），市盈率一般比较高，而成份指数的样本股是精挑细选的，通常平均股本较大、平均业绩较好，所以其市盈率比较低一些。而我们经常看到的国外股票时常的市盈率大多是成份指数的市盈率，如果将它们与我们综合指数的市盈率相比较，则犯了概念性错误。

　　★（2）市盈率应与基准利率挂钩。基准利率是人们投资收益率的参照系数，也反映了整个社会资金成本的高低。一般来说，如果其他因素不变，基准利率的倒数与股市平均市盈率存在正向关系。如果基本利率低，合理的市盈率可以高一点，如果基准利率很高，合理的市盈率就应该低一些。目前我国央行再贴现率为2.97%，一年期储蓄存款收益率为1.80%，美国联邦基金利率为 1.75%，美联储再贴出率为1.25%，中美基准利率差别不大，但纵向看，中国目前的基准利率是很低的。另据权威部门研究显示，根据我国目前物价水平及国家未来积极财政政策和适度货币政策取向，中国存在再次调低利率的可能。

　　★（3） 市盈率应与股本挂钩。平均市盈率与总股本和流通股本都有关，总股本和流通股本越小，平均市盈率就会越高（思腾思特管理咨询中国公司，2001），反之，就会越低，中西莫不如此。据统计，2001年10月16日中国沪深市场770只样本股（剔除了PT股、ST股、亏损股和2001年中期每股收益低于0.05元股票）算术平均市盈率为29.43倍，其中，总股本最小的100家上市公司算术平均市盈率为42.74倍，而总股本最大的100家上市公司算术平均市盈率只有19.82 倍，前者是后者的2.16倍。在美国，小盘股的平均市盈率也高于大盘股平均市盈率的好几倍，NASDAQ市场市盈率高于纽约证券交易所市盈率，部分地与股本因素有关。

　　因此，看一个市场平均市盈率水平，还应考虑到这个市场的上市公司结构，如果是以小股本公司为主的市场，它的合理市盈率就应高一些。如果不考虑股票市场上市公司的股本构成，就不能解释为什么即使原有上市公司价格水平不变，只要上一个中石化，若再上中石油、中移动、中海油，就会把平均市盈率降下十几倍，就会把市盈率降到所谓的“合理区域”。事实上，2001年12月 31日上证A股指数市盈率降为37.59倍，如果中石化尚未上市，这一数字将戏剧性地升为43.31倍。

　　★（4）市盈率应与股本结构挂钩。市盈率跟股本结构也有关系。如果股份是全流通的，市盈率就会低一些，如果股份不是全流通的，那么流通股的市盈率就会高一些。原因在于，如果上市公司的总价值不变，股份分成流通股和非流通股，而资产的流动性会增加资产的价值（流动性溢价），从一般意义上说，流通股的每股价格自然要高于非流通股的价格，非流通股的价格越低，流通股的价格就越高，其结果就必然是流通股的平均市盈率高于非流通股的平均市盈率。流通股在中股本中所占的比例越小，流通股与非流通股价格差异越大，流通股的平均市盈率就越高。

　　目前的中国市场，非流通股占到总股本的三分之二，在它们没有流通的情况下，流通股的市盈率较高，也是正常的。

　　★（5）市盈率应与成长性挂钩。同样是20倍市盈率，上市公司平均每年利润增长7%的市场就要远比上市公司平均每年利润增长3%的市场有投资价值。根据经典的股票内在价值评估模型，如式（1）所示。其中V为股票内在价值，D。为在未来无限时期支付的每股股利，k为到期收益率，g为股利每期固定的增长率。从式（1）可以看出，假定其他因素不变，成长性对股票的内在价值，从而对市场价格和平均市盈率影响巨大。

　　V= D。（l+g）

　　K – g （1）

　　举个简化的例子，假设上市公司净利润与经济同步增长，中国年均经济增长率7%，，美国年均经济增长率为3%，那么中国股票的平均内在价值就是美国的2.42倍，中国股市的合理市盈率也是美国的2.42倍。从成长性这个角度看，NASDAQ指数的市盈率比较高，新兴市场国家股市的平均市盈率比较高，都是有道理的。

　　★（6）市盈率与一些制度性因素有关，居民投资方式的可选择性、投资理念、一国制度（文化、传统、风俗、习惯等）、外汇管制等制度性因素，都与平均市盈率水平有关。

　　★（7）中国股票市场的平均市盈率还应考虑发行价因素。1997年以前，参照当时中国的利率水平，管理层对股票初次发行定价控制得比较严，一般初次发行市盈率不得超过15倍，为了照顾边远地区，像西藏金珠这样的股票才发到20倍左右的市盈率。后来为了推进证券市场的市场化改革，对发行定价的控制渐渐放松了，闽东电力2000年发行时达到了88倍的市盈率，一般股票的平均发行市盈率也维持在四五十倍的水平。发行市盈率四五十倍都可以，二级市场平均市盈率四五十倍怎能说不正常？从理论上说，发行市盈率越高，筹集的资金越多，上市公司潜在的发展、盈利能力就越强，上市公司帐面资产的含金量也就越高，而这一点从静态的市盈率指标中是看不出来的。既然静态市盈率指标中没有充分反映近年来发行市盈率较高的影响，那么目前二级市场平均市盈率比以前年份稍高一些也是正常的。

　　【市盈率的应用】

　　市场上几乎没有人不注意股票的市盈率，这种衡量指标很简单、直观，如果用好市盈率指标，对投资者提高收益帮助很大。

　　股票市盈率高低，大致能反映市场热闹程度。早期美国市场，市盈率不高，市场低迷的时候不到10倍，高涨的时候也就20倍左右，香港市盈率大致也是如此。我国股市市盈率低迷的时候，15倍左右，高涨的时候超过40倍(比如2001年)。市盈率过高之后，总是要下来的，持续时间我们无法判断，也就说高市盈率能维持多久，很难判断，但不会长久维持，这是肯定的。

　　一般成长性行业的企业，市盈率比较高一点，比如目前的消费、旅游以及银行地产等行业，其市盈率比国外同类企业要超出很多，这是因为投资者对这些企业未来预期很乐观，愿意付出更高的价钱购买企业股票，而那些成长性不高或者缺乏成长性的企业，投资者愿意付出的市盈率却不是很高，比如钢铁行业，投资者预计未来企业业绩提升空间不大，所以，普遍给与10倍左右市盈率。

　　美国90年代科技股市盈率很高，并不能完全用泡沫来概括，当初一大批科技股，确确实实有着高速成长的业绩做为支撑，比如微软、英特尔、戴尔，他们1998年以前市盈率和业绩成长性还是很相符的，只是后来网络股大量加盟，市场预期变得过分乐观，市盈率严重超出业绩增长幅度，甚至没有业绩的股票也被大幅度炒高，导致泡沫形成和破裂。科技股并不代表着一定的高市盈率，必须有企业业绩增长，没有业绩增长做为保证，过高市盈率很容易形成泡沫，同样，缓慢增长行业里如果有高成长企业，也可以给予较高的市盈率。

　　处于行业拐点，业绩出现转折的企业，市盈率可能过高，随着业绩成倍增长，市盈率很快滑落下来，简单用数字高低来看待个别企业市盈率，是很不全面的，比如前年中信证券市盈率100多倍，但股价却大幅度飙升，而市盈率却不断下降。包括一些微利企业，业绩出现转折，都会出现这种情况。因此，在用市盈率的同时，一定要考虑企业所在行业具体情况。

　　不能用本国企业市盈率简单和国外对比。因为每个国家不同行业发展阶段是不一样的。比如航空业，我国应该算是朝阳行业，而国外只能算是平衡发展，或者出现萎缩阶段。房地产行业我们国家处于高速发展阶段，而在工业化程度很高国家，算是稳定发展，因此导致市盈率有很大差别。再比如银行业，我们是高速发展阶段，未来成长的空间还是很大，而西方国家，经过百年竞争淘汰，成长速度下降很多，所以市盈率也会有很大不同。一个行业发展空间应该和一个国家所处不同发展阶段，不同产业政策，消费偏好，有着密切关系。不同成长空间，导致人们预期不同，会有不同的定价标准。简单对照西方成熟市场定价标准很容易出错。

　　在考虑市盈率的时候，不应该忘记三样东西：一是和企业业绩提升速度相比如何。二是企业业绩提升的持续性如何。三是业绩预期的确定性如何。

　　如何走出当前的宏观经济困境

　　当前中国宏观经济似乎陷入了新的困境中。这具体表现在：第一，央行千方百计通过各种定向放松政策来降低中小企业融资成本，但迄今为止中小企业融资成本依然高居不下，有评论者将此比喻为中小企业在流动性的海洋中被渴死；第二，中国政府一直在保增长与调结构之间寻求平衡，但目前似乎结构性调整并未取得显著进展，而若干高频数据表明宏观经济依然面临较大下行压力；第三，尽管沪港通开闸在即，但诸如上海自贸区与前海特区等新型金融试验区在金融开放方面进展缓慢，而且短期资本流动的波动性已经显著加强；第四，作为人民币利率市场化的重要前提，全国性存款保险公司却迟迟未能推出，导致市场开始怀疑利率市场化的节奏是否会显著放缓；第五，最近几月M2与社会融资总额增速显著下滑，这固然与监管机构加强对影子银行体系的监管、导致大量表外信贷回表有关，但很大程度上也与融资需求方的萎缩有关。

　　宏观经济的新困境，造成目前国内政策界与学术界对下一阶段的宏观政策走向众说纷纭、不一而足。目前讨论的焦点似乎集中在要不要全面降息或全面降准。赞成者认为这有助于降低真实融资成本，提振投资消费需求。反对者则认为降息或降准未必能降低中小企业融资成本，反而可能再度造成流动性涌向房地产企业与地方融资，从而进一步恶化结构问题。

　　那么，中国政府究竟应该如何应对，才能走出当前的宏观经济困境，实现调结构与稳增长的平衡？以下，笔者将按照重要性由高至低排序，提出一系列政策建议。

　　第一，中国政府应实施更加积极的财政政策。近期央行推出了一系列新的定向宽松措施（例如定向降准、定向降息、再贷款、PSL等），用传统上的总量货币政策来试图调结构，央行实在是不得已而为之，根源在于财政政策在一定程度上缺位了。财政政策天然是具有调结构功能的宏观政策。但迄今为止，中央财政有些过于保守，年度财政赤字的GDP占比被死死控制在3%以内。诚然，如果财政资金被投向缺乏效率的过剩产能领域、或者被各级官员挥霍浪费，这还不如不扩大支出。但目前只要使用得当，更具扩张性的财政政策能够减轻央行负担，更好地推动中国经济的结构调整。例如，针对中小企业融资难的问题，可以考虑实施定向的财政贴息。对小微企业的所得税减免可以更进一步。可以加大对城乡低收入居民的最低生活保障等。此外，中央财政资金的支出结构，还可以更多地向教育（尤其是职业教育）、医疗、养老等社会公共产品领域倾斜。

　　第二，央行不应对定向宽松货币政策的效果过于自信，不妨渐进式地使用全面降息或全面降准的总量政策。毫无疑问，央行对2008年全球金融危机后过度宽松货币政策的后果记忆犹新。由于害怕全面宽松政策进一步加剧产能过剩、房地产泡沫与城投债务，迄今为止央行一直在通过公开市场操作或定向宽松货币政策来注入流动性。但遗憾的是，这些政策到现在为止尚未发挥作用，而随着宏观数据在8月份进一步走低，市场信心开始削弱。笔者认为，全面降准与全面降息并非是洪水猛兽，只要使用得当，还是能够发挥相关效果的。随着外汇占款增量的下降，通过降低存款准备金率这个池子来放水是顺时应势之举。由于很多贷款利率都是参照基准利率定价（在基准利率水平上进行加成），降息对降低融资成本的功效可能强于降准。事实上，近期央行通过SLF释放5000亿资金，功效上已经相当于全面降准50个基点。

　　第三，银监会应加强与央行的配合，使得信贷能够真正流向中小企业。作为总量政策的实施者，央行很难控制流动性的最终流向。然而作为金融机构的监管者，银监会在控制资金的最终流向方面具有很强的优势。例如，通过适当放松对三农贷款、小微企业贷款的考核标准，银监会可以对贷款最终流向施加激励。换句话说，在切实降低中小企业融资成本方面，需要央行的总量放松政策与银监会的差别化监管政策相互配合。

　　第四，中国政府应加快推动国内结构性改革，以增强市场信心。在笔者看来，GDP增速究竟是7%、7.5%还是6.5%并不太重要，重要的是，在经济增速下降的同时，经济增长的质量是否有所提高，居民部门是否能够从增长中获得更多的好处。要在经济增速下降的背景下缓解社会动荡，就必须加速推动结构性改革。当前最重要的结构性改革，一是进一步提高居民收入占国民收入的比重，二是应尽快打破国有企业对若干服务业部门的事实性垄断，三是应该加速实现要素价格市场化。结构性改革的推进不仅有助于夯实下一轮经济增长的基础，更可贵的是能够加强国内外民众对中国政府与中国经济的信心。在市场动荡时期，信心比黄金更重要。

　　第五，在资本账户加速开放之前，应尽可能降低金融市场上的各种脆弱性。沪港通目前已经箭在弦上，其他资本账户开放措施也引而未发。笔者深信，未来几年，中国金融市场将迎来波动性显著上升的一个时期。为了避免短期资本流动的大起大落引发国内金融市场危机，中国政府应该抓住当前的时间窗口，通过加强宏观审慎与微观审慎监管，来尽可能降低各种主要的金融脆弱性。例如，商业银行应该对未来几年内不良贷款比率可能显著上升做好准备，进一步提高资本充足率、流动性比率与拨备水平。再如，监管机构应该进行更加全面的压力测试，以甄别一旦爆发尾端风险后，可能造成的潜在损失以及如何进行应对。又如，有关部门应该尽快允许特定影子银行产品违约、允许部分资不抵债的借款者（例如融资）破产倒闭、尽快成立全国性存款保险公司以减轻对商业银行的隐性财政担保，只有这样才能真正打破刚性兑付预期，提高有关各方的风险意识。

　　第六，

　　做好一旦爆发经济或金融危机的应对措施。中国不可能永远不爆发金融危机。重要的是，一旦爆发危机，如何将其控制在最小范围内。中国政府应该准备好系统的应对预案，即一旦金融危机爆发，有关部门应该如何应对。芬兰、韩国的案例表明，一国爆发金融危机之后，其实是该国政府能够更好地凝聚国内各方共识、克服既得利益集团阻力、进一步深化结构改革的良机。然而更多国家的案例表明，如果应对不当，金融危机的爆发非但不会加速国内结构性改革，反而可能拖延、逆转结构性改革，甚至可能让一国几十年来的增长成果功亏一篑，从而陷入中等收入陷阱而不能自拔。对此，我们应保持充分的清醒，做好最坏的准备，以达到防患于未然、转危机为机遇的目的。

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