保障性租赁住房REITs陆续落地，企业如何转换经营逻辑？

　　业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。

　　今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。更受业内关注的是，保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，而之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs，已完成询价，即将上市。

　　那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？

　　业内人士认为，保障性租赁住房REITs的上市，拉开行业金融化的大幕。

　　三单保障性租赁住房REITs落地

　　近日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》正式发布。其中提到，2021年北京建设筹集政策性住房61003套，超额完成全年5万套任务。其中，集体土地租赁房11899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房38811套。2022年，北京市将完善保障房房源长效筹集机制，建立促进多主体投资建设保障性租赁住房体制机制，持续优化审核分配机制，不断提高公租房运营管理规范化水平，进一步提升安居宜居水平。

　　发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。今年年初，住建部明确，“十四五”时期，40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，同时，希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

　　在此背景下，全国多地加大保障性租赁住房建设力度。从近期各省份反馈的上半年成绩来看，大部分城市都已完成上半年度目标，部分城市还完成了年度目标。以浙江为例，浙江省人民政府发布的消息显示，今年上半年，浙江省已筹集建设保障性租赁住房31.9万套（间），提前完成30万套（间）的年度目标任务。

　　在保障性租赁住房试点40城建设提速，在供给增量迅速扩充的同时，金融端利好消息频传，特别是保障性租赁住房REITs渐行渐近。近期，三单保障性租赁住房REITs获批，拉开了公募REITs落地住房租赁行业的大幕。

　　其中，红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均已完成询价，即将进入发售流程，募集期均为8月16日至8月17日。此外，华夏北京保障房中心租赁住房REITs在8月5日获批后，迅速进入询价阶段，于8月12日进行询价，为市场获批的第三单保障性租赁住房REITs。

　　“保障性租赁住房REITs的上市，是行业跨时代的新纪元，拉开行业金融化的大幕。”在8月12日《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》发布会现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础、是前提；规模化是企业发展的必由之径；而金融化则是行业从萌芽走向成熟的助推力。

　　或形成“大鱼吃小鱼”的格局

　　从最初的产业园区、高速公路、仓储物流，到保障性租赁住房，基础设施公募REITs覆盖的资产领域越来越广。

　　赵然分析指出，公募REITs是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房的规模，特别是在证监会对于回收资金的再投资去向有明确规定的要求下，势必会极大增加行业的有效供给，从而真正起到平抑租金、平抑房价的目的。除此之外，公募REITs也是一种主动管理型工具，可助推租赁住房项目实现稳定且可持续增加的运营现金流，最终实现资产或资产包的保值增值。

　　“对于租赁企业来说，在资金端，公募REITs属于直接融资，不仅可以降低企业的资金成本，也可以有效降低企业的资产负债率；在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品，以提升整体收益、降低运营成本。”赵然如是说。

　　那么，这是否意味着我国保障性租赁住房REITs将迎来发行潮？未来将会达到多大的发行规模？

　　在赵然看来，保障性租赁住房REITs的规模不会达几十、几百单。一个不容忽视的问题是，一个良好的REITs标的需要具备一定的规模，如此一来，行业内或形成“大鱼吃小鱼”的局面，规模小而运营良好的资产有机会并入其中，加上公募REITs的资金将继续投入于保租房建设中，行业规模将不断扩大。因此，未来品牌租赁企业的数量或逐渐下降，而与之形成对比的是，单一品牌的体量或日趋扩容。

　　值得一提的是，目前发行保障性租赁住房REITs的企业主体均为国企。而在业内人士呼吁将公募REITs向优质市场化长租房项目打开时，市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs，需要做好哪些准备工作？

　　对此，赵然表示，保障性租赁住房REITs标的衡量准绳是资产合规性和收益率。目前，一些市场化租赁项目还需在合规性上攻克，而对于收益率已达标、规模则不够的项目，在已经上市的公募REITs将来扩募时有机会参与其中。

　　此外，在参与保租房的主体方面，不管是投资方，还是建设方，或是运营商，仍以国企和地方城投公司为主。不过，随着试点的深入，一些城市为扩大供给渠道，将已有的市场化长租公寓项目纳入保租房，如上海的安歆青年社区·虹口区龙之梦店、上海柚米寓的九亭中心店以及武汉城建·都市泊寓江国路店等。

　　在这一过程中，一些非国有企业也获得进入保租房的门票，比如万科泊寓、旭辉瓴寓、龙湖冠寓等房企系长租公寓品牌。此外，安歆、柚米寓等也通过将自身运营的某个市场化长租公寓项目，纳入保租房体系，从而参与到保租房的运营中。

　　在业内人士看来，这或许可以为非国有企业试点保障性租赁住房REITs提供机会。

　　住房租赁企业需切换到资产管理“轨道”

　　作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品才是保证未来盈利的标尺，而底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。在赵然看来，未来，公募REITs收益率方面还有较大的提升空间，优质的公募REITs具有丰富的产品类型，多元化会让其收益率更稳定。那么，从盈利层面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？

　　从全生命周期的视角分析，租赁住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5个阶段。赵然认为，在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定规模，尤其是保障性租赁住房REITs打通金融闭环、提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。

　　“住房租赁的底层逻辑换轨，成了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的。”赵然表示，在资产管理的轨道上，租赁企业更应当重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略达到4%甚至更高的收益率，成了凸显品牌力的最优级指标。

　　在赵然看来，作为持有型不动产的租赁住房，其品牌运营的含义要复杂得多，与建好即出售的销售型不动产不同，租赁不动产强调的是运营方持续收取租金、长期持有物业产生增值获益的能力。如果说销售驱动的品牌方法论，让大家熟识的是标识、代言人等营销工具，那么，持有型品牌方法论讲的更多的是流程管理、产品定位、人员储备等运营能力。

　　“住房租赁是个微利行业，走机构化、规模化道路是行业参与者‘活下来’的必由之路。随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业抓住机遇的关键在于，能否深扎进品牌运营的底部，科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略，以资产管理、长线运营的思路，倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多高品质供给，让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”赵然说。

　　2022年reits基金发行时间有哪些？

　　reits基金2021年5月31日在国内上市，5月31日共有九只reits基金，分别是华安张江光大园REIT（508000）、沪杭甬杭徽REIT（508001）、富国首创水务封闭式REIT（508006...

　　9月即将上市的reits

　　近期，REITs有3只基金已完成资金募集，即将在8月31日上市。它们均归属于一类此前未上市的基础资产：保障性住房。

　　保障性住房是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的限定标准、限定售价或租金的住房。根据租售形式一般分为廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、等，目的是改善城市里优秀人才或困难群众的居住条件，也有利于带动上下游产业发展和促进保障房周边消费。

　　与产业园区相似，保障房的主要收入

　　不同的是，保障房归入当地政府相关部门管理，其租金定价标准、租户入住资格均受相关部门审核、备案或指导，运营方对这些关键事项的调整空间有限。

　　另外，各个城市的配租方式有小幅不同，配租流程的长短会导致效率的高低，可能导致可出租房源长时间空置，降低出租率。

　　在REITs系列第二篇文章，风云君带大家瞧瞧来自北京、深圳和厦门3座大城市的保障房REITs的大致情况。

　　这3家REITs均在8月16日对投资者募资认购，全部在一天内就超过募资上限，表明投资者的认购热情极高。

　　坐落在北京核心城区的华夏京保

　　华夏北京保障房中心租赁住房REITs（508068.SH，下称华夏京保）的发行价为2.51元/份，共发行5亿份，其中战略配售3亿份，占比60%。

　　华夏京保的募资额达639.12亿元，其中对公众发售的初始基金份额仅0.6亿份，但16日公众投资者认购基金份额达94.43亿份，实际配售比例仅为0.64%，即1万元认购资金只能有64元幸运中标。

　　华夏京保的架构比较简单，一家项目公司直接持有文龙家园和熙悦尚郡两个项目。

　　华夏京保的原始权益人和运营方均为北京保障房中心，由北京国资委全资控股，负责北京从前期融资、投资建设到后期销售、出租及运营全链条的保障房项目。

　　reits上市时间

　　reits基金2021年5月31日在国内上市，5月31日共有九只reits基金，分别是华安张江光大园REIT（508000）、沪杭甬杭徽REIT（508001）、富国首创水务封闭式REIT（508006）、东吴苏园产业REIT（508027）、普洛斯仓储REIT（508056）、红土创新盐田港REIT（180301）、首钢绿能（180801）、平安广交投广河高速REIT（180201）、博时招商蛇口产业园REIT（180101）。

　　目前可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、、京东金融、爱基金、银行等；也可以在券商购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。

　　拓展资料：

　　一、 什么是REITs

　　1、REITs是一种信托基金，全称是房地产投资信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　2、简单来说，相当于有基金经理找了一群投资者，用募集来的钱投资房地产或者基建项目，这些项目会产生一定的回报，比如租金，在扣除了基金经理管理费等等后，将赚到的钱分给大家。这个基金经理则是REITs管理公司，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费，扣除相关费用后，向股东定期发放分红。如果管理得当，这些房地产投资项目可以得到可观的固定收益。

　　3、REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益

　　4、不过REITs并不局限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域。

　　二、REITs基金有什么优势？

　　1、投资门槛低。

　　众所周知，以目前的房价而言，如果直接投资房地产所需费用一般较高，尤其在大城市，一套两室一厅动辄几百万甚至上千万，对普通投资者而言并非易事。而如果购买REITs，几百或几千元就能实现，降低了投资门槛，防止因为资金不足而错失投资机会。

　　以这次首批公募REITs为例，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000元；深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。

　　2、分散投资风险。

　　公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，是传统投资工具的差异化补充，帮助投资者实现资产配置的多元化，分散不同资产间的风险。同时，不同地区市场的REITs产品表现关联度也较低，亦可分散区域间风险，投资者可以根据自身偏好，通过购买不同REITs产品投资到不同地区的房地产项目，避免锁定在一处房产的情况，也实现了投资多元化配置。

　　3、分红比例高。

　　REITs有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。这和债券的利息差不多，但高于债券。

　　4、流动性好。

　　投资REITs不同于直接投资实物房地产，房地产可视为非流动性资产，投资周期长，买卖交易需要办理一系列手续，如果涉及房贷，可能长达数月，很难立刻成交。而通过投资REITs，投资者能将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。

　　REITs将重新定义资产管理行业的新疆界

　　2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委颁布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称《通知》），正式启动万众期待的公募REITs试点。8月初，中国证监会发布实施《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着基础设施公募REITs的启航。公募REITs市场建设是中国金融供给侧改革及要素市场化配置的重要组成部分，对于基础设施建设、资产管理市场的发展都具有重要意义。

　　金融供给侧改革新动力

　　引入市场化运营机制作为地方国有资产的“整合器”。经过70余年的经济建设，我国正处于新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化快速发展阶段，基础设施建设、投资需求巨大。目前已建成数量可观的各类基础设施，并在交通、能源、市政等领域发挥着重要作用，具备了开展基础设施REITs试点工作的基础与条件。截至2019年年底，我国城镇基础设施累计投资额达到150.3万亿元，资金

　　借助资产端视角为解决地方政府债务提供“降压仪”。国际上通常使用债务/GDP来衡量宏观杠杆率，但微观研究中通常使用债务/资产，即资产负债率衡量杠杆率。这种宏观与微观在计算口径上的差异可能主要由两方面因素造成：一是对经济体而言，债务数据容易获得，资产数据统计相当困难，尤其是一国基于市场价值的资产数据几乎不可得；二是对于自由市场体系而言，政府的赤字开支几乎全部都是消费性的支出，例如医疗、教育、福利以及国防开支，资本性支出较少导致未形成有效资产。与国外不同，我国地方政府通过举债投资方式形成了大量的国有资产，为提升社会整体福利提供了可行性，因此用债务/资产指标衡量地方债务风险更科学，财政管理可从传统的负债端拓展到资产端。

　　基于宏观统计数字可以分析，我国政府债务主要用于固定资产投资，2003年至2017年我国电力、热力、燃气及水的生产和供应业，交通运输、仓储和邮政业以及基础设施建设三个行业累计投资完成额高达172.32万亿元，形成了大量的固定资产。债务/GDP指标只考虑到债务端，而未考虑资产端，用此指标考察我国地方政府债务风险并不全面。除一般财政收入可用于偿还债务之外，资产收入或资产出售所得也可偿还债务，杠杆水平高但资产负债表上有大量资产，显然比杠杆水平低但资产负债表上几乎没有资产的情形更好，包含资产端信息的资产负债关系是分析债务问题的一个更加关键的视角。基础设施REITs正是将我国大量沉淀的基础设施资产转化为透明化、标准化、可交易的REITs产品，进而提高存量资产的流动性，盘活存量资产。地方政府财政管理可从负债端拓展到资产端，整合并有效盘活地方政府的存量资产，优化管理手段，降低宏观杠杆率，减轻地方政府财政压力，化解地方债务风险。

　　依托资产管理行业为经济转型升级提供“助推剂”。当前，我国发展仍然处于战略机遇期。向内看，我国经济已进入高质量发展阶段，具有多方面的优势和条件，但也面临结构性、体制性、周期性问题相互交织所带来的困难和挑战。向外看，国际环境日趋复杂，不稳定性、不确定性明显提升。二季度我国国内生产总值增速达到3.2%，环比增速达到11.5%，在全产业链复工复产的作用下，供给侧复苏态势明显，内需亦逐步回暖。7月30日召开的中共中央政治局会议强调，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

　　从基础设施领域看，传统上依靠经营改进方式提升基础设施能力的空间已逐步局促和狭窄，而通过REITs方式，基于资本市场的资产管理行业将为基础设施行业注入新的助推剂，也将对资产管理行业产生重大影响。REITs不会改变基础设施的消费期限，但会缩短基础设施的购买期限，传统基于服务收费偿还抵押贷款模式将被彻底改变。通过REITs将提升基础设施行业的周转速度，并赋予其商品资本属性，政府或其他基础设施投资可在较短时间内通过发行REITs，在远低于基础设施使用年限内还清投资款。购买期限的缩短使购买者可以利用多余的资金，从事包括其他资本性支出或金融投资在内的具有高回报率的投资活动，这又会反过来进一步推动基础设施REITs化、金融化程度，提升整个资产管理业态各方参与者的积极性，甚至改变政府机构、国有企业传统运作方式，将其纳入资产管理新时代的洪流。

　　高度契合中国资管行业发展需求

　　开展基础设施REITs既能够有效盘活地方政府存量资产，形成良性投资循环，进一步提升直接融资比重，降低宏观杠杆率；又能拓展新的投资领域，作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置类别，为投资者提供有高收益风险比、具有组合分散化价值、流动性良好的长期投资工具，为居民财产性收入提供高质量的大类资产。从我国资产管理市场发展现状及面临的问题来看，基础设施REITs试点的推出，高度契合了我国资产管理行业发展的实际需求。

　　2012年下半年以来，随着各项资产管理新政的推出，银行理财部门、信托公司、保险资产管理机构、券商资产管理机构、基金子公司等相继涌入资产管理市场，中国迎来了“大资管”时代。至2019年底，根据笔者的数据汇总，我国资产管理行业规模超过110万亿元。其中，公募基金规模约15万亿元，私募基金（包括券商资管、基金子公司专户、基金公司专户、私募基金管理人产品）约33万亿元，银行理财产品约22万亿元，信托产品约22万亿元，保险资管18万亿元。

　　资产管理行业的普惠性有待进一步增强。虽然中国资产管理市场的发展在“量”上已经取得了突出的成绩，但在普惠性上还具有很大的进步空间。首先，财富总量虽在增长，但资产管理行业的服务范围仍然不够广泛，中等风险中等收益产品的缺失，导致相当部分资产管理业务仍然聚焦服务于机构及少数高净值个人。其次，改革开放四十年来，沉淀众多基础设施优质资产，但缺少将收益向广大投资者分配的手段与工具，虽有一定量的基础设施通过上市等方式实现公众持有，但由于资本市场或法律政策环境本身约束，难以真正惠及广大居民。中国资产管理行业应该关注中低收入人群，提供更有价值、更丰富的产品和服务，从金融的普惠性角度出发，帮助有金融投资需求的社会各群体都能以可负担的成本进行适当的、有效的金融投资，有利于居民储蓄进一步转化为投资，使普通的个人投资者也能够享受到国家发展的红利。

　　资产管理的风险收益基准依然缺乏锚定坐标。中国资产管理市场缺乏完善的风险定价机制，市场上需要更多具备对称风险收益特征以及信息高度透明的产品。过去几年，在显性和隐性刚兑的前提下，资产管理产品能够吸引投资者的只有收益率指标，为了追求高收益要求，机构势必要配置高收益资产，但优质的高收益资产总是稀缺的，这就不得不采取期限错配或者降低资产信用资质的策略，这是产品风险与收益不对称和低透明度的重要原因。资本市场缺乏具有锚定作用的基石产品将会限制资产管理行业的进一步发展。当前，随着专业投资者群体的培育与发展，资产管理行业需要更加完善的风险定价机制，平衡好资产端与负债端、供给端与需求端，通过加强风险与收益的匹配，为市场提供期限丰富、结构灵活、策略多元的高质量资产管理服务与产品。

　　资产管理行业的盲区仍在，广度需要进一步提升。各类资产管理机构资产配置能力良莠不齐，产品同质化现象仍然十分明显。具体表现在产品投资范围相对狭窄，投资策略与风格上相互模仿，基础资产在类型上重合度高等。中国金融市场有待进一步完善，市场上仍缺少基础性的金融产品，特别是以重要风险

　　将给中国资管行业带来四大变化

　　如何通过有效的资产管理提升更广泛人群的财产性收入，这要求资本市场能够提供类型丰富、优质的金融产品，形成差异化、全序列的产品线，可以更好地匹配不同投资者的风险偏好、满足收益以及流动性需求。无论对个人投资者还是机构投资者来说，目前均缺乏与不动产资产在风险和收益两方面同时匹配的、标准化的、优质的、高流动性金融产品，公募REITs试点对于中国资产管理行业的进一步发展具有重要意义。

　　其一，公募REITs是有效前沿理论下优化资产配置及有效投资选择的重要体现，将有效填补中国资产管理市场的产品空白。一方面，不动产资产、基础设施类资产与其他金融资产关联性低，有助于资产的多元化、分散化配置；另一方面，不动产行业是国民经济发展的重要组成部分，依托于土地的增值属性，是对抗通胀的重要资产类别，具有重要配置价值。然而对于个人投资者的收入和财富水平有着很高的要求，难以满足投资组合分散化、资产配置最优化需求，亦不具有普惠性特征。对于机构投资者而言，不动产配置的目标比率呈逐年上升的趋势。基础设施REITs试点能有效填补中国资产管理市场的产品空白，为各类投资者参与基础设施及不动产市场投资提供了便利渠道，依托专业资产管理及运营模式，帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置，有效帮助投资组合前沿向外延伸，能够很好满足养老金、社保资金、居民理财资金对于不动产这一大类资产的投资需求。总体而言，REITs市场的发展对整个资本市场与资产管理行业发展将具有革命性的意义。

　　其二，公募REITs产品能够完善资产管理业务的储蓄特征，为投资者提供稳定现金流、风险收益对称、流动性好、透明度高的标准化产品。通过REITs市场功能，有助于实现资产管理业务的储蓄功能，便于储蓄转化为投资。REITs高分红、稳定特征，有助于将追寻确定回报的资金导入REITs市场。同时，REITs的流动性特点使持有者可随时以REITs份额获取流动性，从事其他具有高回报率的金融投资行为。尤其对于基金定投等具有储蓄特征的理财方式，REITs将改变原有的经营运作模式，实现安全性、流动性和增值性的统一。

　　其三，公募REITs产品试点有助于资产管理行业回归本源。中国资本市场的健康发展有赖于保护与协调各参与方的利益，在为管理人提供激励的同时避免管理人的道德风险与代理人问题。REITs制度为资产管理行业提供了重要的治理机制。一方面，REITs的价值创造是建立在不动产资产的真实经营之上，使得REITs的定价核心在于评估资产的长期稳定分红，以及提升运营水平进而提升资产增值的能力；降低道德风险对于定价的影响，有助于资产管理市场资产定价的良性发展。另一方面，REITs采取强制分红制度，这一约束条件大大降低了REITs可支配的自由现金流，使得REITs的扩张依赖于外源融资或资产循环，抑制了管理人基于自身利益的扩张冲动。

　　其四，公募REITs试点将有可能助推资产管理市场成为中国经济增长新的动力与引擎。一是公募基金REITs试点通过融资端与投资端的精准对接，改善货币资金“空转”问题，夯实资本市场服务实体经济功能。通过REITs搭建“桥梁”，带动社会资本参与基础设施建设，进一步引导进入资本市场的货币资金从以往的金融资产管理工具“体内循环”向资产管理服务实体经济的“体外循环”模式转变，切实降低实体融资成本，提升实体经济利润空间。二是公募基金REITs试点通过丰富资产管理产品体系，有效扩大投融资活动监管边界，为经济发展创造良好的资本市场环境，强化资本市场的政策传导作用和风险防范化解作用，促进金融与实体经济之间的良性循环。三是公募基金REITs试点也将带动我国地方国有资产管理以及土地、财税、投资、立法的进一步完善和优化，借助公募REITs为基础设施建设发展育新机、开新局，也将有效推动实体经济行稳致远，迎来更大发展。

　　公募REITs试点应关注三大问题

　　基于公募REITs本身的独特性、重要性，无论从投资者视角，还是管理人视角，或是产业方角度，任何单一维度都很难全面解构REITs的全貌，也很难在仅考虑单一维度情形下真正做好REITs。但站在资产管理行业总体视界角度，笔者建议，在试点过程中主要应关注三个问题：

　　REITs主动管理与被动管理。从全球权益型REITs实践来看，精于资产运营管理，创造性提升其物业回报的主动管理模式固然是一种主要的产品运作模式。但正如同股票基金也区分主动管理和被动管理模式一样，海外市场上也普遍存在被动管理型的REITs产品，其往往管理费收取相对较低，旨在为投资者提供一种参与大型物业投资的机会，同时也为原始权益人提供对接资本市场的桥梁，这种产品类型在香港REITs和新加坡REITs中比较常见。

　　无论是主动管理模式还是被动管理模式，这两种模式的REITs产品并无正统与旁支的严格区分，而需要视不同资本市场的管理规定和行业特征而定。就内地当前开展的基础设施公募REITs试点而言，首先，基于内地“降杠杆、稳增长”的融资诉求，外部管理模式的REITs更有助于在不丧失控制权的前提下，通过最大限度让渡财务收益、融取权益资金，但不利于将基础设施运作主体整体纳入REITs产品，继而REITs产品更多被用作对接资本市场的。其次，无论对于基础设施资产还是不动产资产而言，主动运营本身是一把双刃剑，不懂运营诚然不可，但过多强调相关职能会引入更多涉及“经营”的元素，这将削弱不动产投资的“透明”优势。

　　对此，REITs本身不应放弃其最大的立足“资产”的优势，只有资产本身的不朽属性方能创造百年品种，所以一只优秀的REITs产品应该定位于成为一只“主动管理的被动型产品”。这里的主动管理并不侧重运营，而是管理人应侧重对优质资产的投资判断、价格谈判、运营监管以及择时买卖，试点期间甚至应最大限度地剥离运营。

　　合理的定价意味着REITs成功了一半。市场合理定价是充分发挥REITs市场的资源配置作用的前提条件。试点中，资产管理行业将对REITs定价产生至关重要作用。资产管理行业树立符合不动产商业逻辑本质的定价理念，对于建立完善的市场定价机制，提升REITs市场的信息有效性，抑制REITs市场投机，使REITs价格成为不动产资产定价的“锚”，将有至关重要的作用，也是中国REITs市场建设的客观要求。短期来看，应当在资产管理行业加强REITs的定价理念、定价预期管理。长期来看，应加大资产管理机构对于基础设施资产的管理能力、运营能力与投资能力，强化资产管理行业投资REITs产品的透明度，加强REITs的信息披露，进一步完善估值规范体系，并逐步在全市场范围内建立一套科学管理运营与公开透明的估值交易机制。

　　权衡产业资本与金融资本共同诉求，是提升REITs治理能力的长久之道。中国REITs市场长期健康发展，取决于是否能够成为一个公开、透明、有效的市场，保护与协调利益相关方的利益，为投资人、发起人以及管理人等各方创造价值。REITs的管理是专业管理、主动管理，既有金融属性也有不动产属性，是两种不同的资产管理能力。REITs价值依赖于管理人对资产的专业管理与合理投资决策，而投资人、产业资本，以及管理人之间的激励相容是提升资产管理能力的前提，也就是REITs的治理问题。REITs的治理问题源于信息不对称和利益冲突条件下的代理问题，也根源于产业资本与金融资本不同的利益诉求。REITs的代理问题主要包括两类：一类产生于发起人（产业方）和公众投资人的利益冲突，另一类则产生于投资人和管理人的利益冲突。降低由代理问题产生的代理成本是REITs治理机制建设的目标，如何权衡产业方与金融方各自利益诉求，寻求最大公约数，是提升REITs治理机制的长久之道。笔者认为，通过适当的市场建设和引导，鼓励培育一批兼具金融以及不动产成熟投资理念的REITs基金管理机构、鼓励金融机构与不动产产业集团的适度联合可能是当前国内实践的发展方向。

　　中国REITs市场建设虽然从零开始，但却不是在“白纸上作画”，需要考虑在现有体制下，经济增长、高质量发展、金融风险管控等各方面的权衡取舍，涉及到与地方政府行为模式、房地产政策、金融政策的协调一致，其复杂性不言而喻。中国公募REITs市场建设不会是一蹴而就，但“千里之行始于足下”，对于REITs市场建设的相关问题，应理性看待、科学分析，也要着眼长远、久久为功。基础设施REITs试点启动是一个突破。随着试点工作顺利推进，在政策、学术以及行业各界的共同努力下，不断积累经验，完善制度规则和行动方案，我们有信心迎来中国REITs市场的长期健康发展。随着REITs市场的逐步完善，资产管理行业也将拓展至新的疆界。