提问：近期银行和地产板块表现比较好，又临近年末，会不会出现以往那种年末行情？如何看待当前银行股和地产股的投资价值？

　　谭伟：我从2012年开始就关注银行、地产，印象中很多年都是四季度有非常好的行情，背后的原因，有时候是经济复苏的预期，有时候是市场追求所谓的“春季躁动”。要说今年四季度是否会是银行、地产主导的行情，我觉得现在是难以预测的。很多人关心这个，可能因为有些资金是相对收益的属性。

　　从绝对收益的角度来讲，银行股、地产股在过去两年承受了非常大的压力，我们的结论是这两个板块里有些个股确实具备比较好的中长期的投资价值。

　　从银行股看，其投资主要看两方面：一是盈利能力，可以认为是利息差，也就是息差的概念，银行存款负债的成本跟资产端收益率的一个比较，这个跟着经济周期走，经济好的时候息差就会扩张，银行的经营效益比较好；二是资产质量，这是非常重要的因素，因为它直接决定了银行的坏账有多少，未来的盈利要有多少去弥补坏账。

　　现在大家最担忧的是银行的坏账、资产质量。我们从一些大的银行的估值就可以看出来，只有零点几倍的PB（市净率），这是什么概念？比如0.5倍的PB就意味着人家认为这家银行的净资产有一半是虚的，当前的交易价格隐含了净资产中有一半是要被当做不良资产给核销掉的。

　　从2015年到现在，中央高层反复提到防范化解重大风险，里面很重要一块是金融风险，随着P2P、影子银行、非标类资产，以及海航、安邦到现在的恒大问题，这些金融风险事件被定点爆破。所以我们发现，这么多年确实在处理金融风险的过程中，大家对银行坏账的担忧是有道理的。

　　但我们现在可以稍微乐观一点，因为跟2015年相比，整个中国经济面临的金融风险已经大大下降，我们处在风险已经化解了很多的阶段。展望未来，我们对整个中国经济所面对的金融环境非常有信心。而银行股是经济体最核心的资产，只要经济体的尾部风险在下降，银行的吸引力就会上升。

　　再看房地产股票，大家觉得整个中国房地产进入下行周期，恒大事件以后是否还会有一些风险，所以之前房地产相关产业链的公司跌了很多。但我们觉得，恒大问题的处理其实正在解决中国房地产长期面临的一个问题，从另一个角度来说是一个好消息，因为现在整个社会形成共识，房价没有很强的上涨预期。

　　我们对房地产政策的解读是，中长期来看，“房住不炒”政策不会变，大的房地产产业政策不会有根本性变化，但中短期来说，如果中国经济面临下行压力过大，或处理恒大问题过程中出现一些派生的风险，政策可能就会有边际上的微调。所以我们看到最近房地产股有所反弹，是市场在交易这种预期。

　　回到房地产企业是不是值得投资，我们应该基于中长期的政策框架下去审视它，中长期看对房地产是要控制的，说明房地产行业的投资的主要变量跟过去有所变化。过去大家预期房价上涨，会选择那些加杠杆、负债率高、土地储备多的企业，但未来10年在“房住不炒”的政策下，我们会发现真正有核心竞争力的是那些融资成本低的企业，他们经营比较稳健，负债率比较低，以国营、国有的房地产企业为主。尽管短期受行业冲击，但一些国企房地产开发商，我们觉得已经进入布局的区间了。